Welcome visitor you can log in or create an account
A+ A A-

Признание права собственности на вновь созданный объект недвижимости: взгляд ВСУ

Практика признания права собственности, особенно на объекты недвижимости, путем получения соответствующих судебных решений достаточно распространена. Применяется такой способ и при легализации самовольно построенных объектов, и в рамках споров между застройщиками и инвесторами, и при наличии тех или иных обстоятельств, мешающих оформить право собственности другим путем (например, при наследовании вследствие утраты правоустанавливающих документов наследодателем).

С одним из подобных дел (относящихся к весьма распространенной подкатегории) пришлось разбираться Верховному Суду.

 

Вкратце фабула дела такова:

1) между юрлицом-застройщиком и физлицом был заключен договор финансирования строительства части торгового центра, по которому после завершения строительства инвестору должен был отойти ряд нежилых помещений;

2) инвестор полностью внес оплату согласно договору, после чего был подписан акт приема-передачи объекта инвестирования, согласно которому инвестору передавался ряд еще не построенных помещений;

3) на момент заключения договора застройщик уже получил свидетельство о праве собственности на весь объект (торговый комплекс), однако еще не зарегистрировал его, что было сделано примерно через месяц после оформления акта приема-передачи объекта инвестирования;

4) после этого застройщик инициировал процесс оформления права собственности на объекты инвестирования за конкретными инвесторами, в рамках которого спорные нежилые помещения были решением местного совета выделены в отдельный объект недвижимости и одновременно было дано указание БТИ провести выдачу свидетельства о праве собственности инвестору;

5) тем не менее, по тем или иным причинам и спустя почти полтора года инвестор не получил свидетельство о праве собственности, что побудило его обратиться с иском к застройщику о признании права собственности. Иск был мотивирован тем, что наличие свидетельства о праве собственности на здание торгового центра препятствует оформлению свидетельства о праве собственности на нежилые помещения.

Суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону истца, признав за ним право собственности на проблемный объект. ВССУ же отказал в открытии кассационного производства, указав на необоснованность жалобы.

Застройщик обратился в ВСУ, мотивируя свое заявление тем, что суды кассационной инстанции неодинаково применили норму ст. 392 Гражданского кодекса, определяющую случаи, в которых собственник имущества имеет право подать иск о признании права собственности.

В постановлении от 18.02.2015 ВСУ встал на сторону ответчика, указав, что в данном случае действия застройщика ни в коем случае не свидетельствуют о нарушении им права собственности истца. При этом был сформулирован ряд позиций, которые могут быть применимы как к искам, связанным с договорами финансирования строительства, так и к другим искам, касающимся признания права собственности.

 

В первую очередь, ВСУ указал, что на основании ст. 392 ГК иск о признании права собственности может быть подан только в двух случаях:

1) собственником, право собственности которого оспаривается либо не признается другим лицом;

2) при утрате документов, удостоверяющих право собственности.

 

При этом в указанном случае инвестор, по мнению ВСУ, еще не является собственником, поскольку не оформил свое право на вновь созданное недвижимое имущество согласно нормам ст. 331 ГК, то есть не зарегистрировал свое право (или, согласно действовавшему на момент возникновения спора законодательству, не зарегистрировал свидетельство о праве собственности на недвижимость). По той же причине у него не было правоустанавливающего документа, который мог бы быть утерян.

Поэтому судам рекомендовано тщательно устанавливать, на каких установленных законом основаниях либо каким предусмотренным законом способом истец приобрел право собственности на спорный объект. И лишь после этого должен решаться вопрос о том, подлежит ли это право защите в порядке ст. 392 ГК.

Отдельно стоит отметить оговорку ВСУ о том, что ни ст. 331 ГК, ни профильное законодательство не предусматривают возможности признания права собственности на вновь созданный объект инвестирования на основании судебного решения. Эту позицию можно расширить и на любое другое вновь созданное имущество: если закон не предусматривает возможности признания права на него в судебном порядке, то суды не могут выносить соответствующие решения.

Кроме того, ВСУ отмел утверждение о том, что оформление права собственности на торговый центр мешает оформлению прав собственности инвесторов, поскольку из обстоятельств дела явно видно, что застройщик предпринял все требуемые от него шаги для передачи объектов инвестирования.

  

ВЫВОД

Прежде чем решать вопрос о признании права собственности на тот или иной объект, суды должны устанавливать, имелись ли предусмотренные законом основания для его возникновения и был ли соблюден законный порядок его возникновения.

 

Автор: Елена Миворская

Введите свой вопрос, и получите бесплатно квалифицированную консультацию юриста:



Яндекс.Метрика