Welcome visitor you can log in or create an account
A+ A A-

ВСУ о признании публичных торгов недействительными

О том, что существует возможность приобрести арестованное недвижимое имущество с публичных торгов, известно многим. Выставляется такое имущество на публичные торги исключительно органами государственной исполнительной службы.

Неожиданным "сюрпризом" для покупателя арестованного недвижимого имущества может быть обжалование результатов публичных торгов вследствие нарушения порядка их проведения.

Отметим, что в случае, если отсутствует решение суда об обращении взыскания на предмет ипотеки, а публичные торги проводятся во исполнение решения суда о взыскании кредитной задолженности, то принимая решение о наличии нарушения правил проведения публичных торгов, суд применяет Закон "Об исполнительном производстве", а также Временное положение о порядке проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества.

ВСУ в постановлении по делу № 6-1884цс15 высказал свою позицию относительно возможности признания в судебном порядке публичных торгов недействительными и относительно последствий признания недействительными результатов публичных торгов.

 

Обстоятельства дела

Физлицо 1 (истица) обратилось в суд с исковыми требованиями о признании недействительным протокола проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества – квартиры истицы; акта о проведении публичных торгов по продаже указанной квартиры; свидетельства о приобретении имущества с публичных торгов, а также о возврате указанного имущества владельцу. Истица ссылалась на то, что она не была надлежащим образом уведомлена о проведении публичных торгов по реализации спорной квартиры, а также на то, что реализована спорная квартира по цене, не соответствующей рыночным ценам на момент продажи ее на публичных торгах; указанные торги проводились при отсутствии экспертной оценки квартиры, поскольку экспертом-оценщиком была проведена оценка другой квартиры, а на аукционе реализована квартира, принадлежащая истице. Кроме того, истице не был своевременно направлен протокол о проведении публичных торгов, а также работниками отдела государственной исполнительной службы была нарушена очередность взыскания и реализации имущества, а именно при наличии имущества у поручителей была реализована ее квартира, в которой истица постоянно проживала и в которой были зарегистрированы ее несовершеннолетние дети.

Районный суд в удовлетворении иска отказал. 

Апелляционный суд решение суда первой инстанции отменил; иск частично удовлетворил – признал недействительным протокол проведения публичных торгов по реализации арестованной квартиры, акт госисполнителя о проведении публичных торгов, свидетельство о праве собственности на квартиру; взыскал с Физлица 1 (истица) в пользу Физлица 2 (победитель торгов по реализации квартиры) денежную сумму. Апелляционный суд исходил из того, что уведомление о проведении публичных торгов направлялось не по новому адресу места жительства и регистрации должника (спорная квартира), который, как установлено судом, был известен госисполнителю, а по другому адресу.

Суд кассационной инстанции решение апелляционного суда отменил, решение районного суда об отказе в удовлетворении иска оставил в силе.

 

Позиция ВСУ

Принимая решение об удовлетворении заявления истицы об отмене определения суда кассационной инстанции, ВСУ исходил из таких соображений.

Как было установлено судами, истице направлялось письменное уведомление о проведении публичных торгов по реализации спорной квартиры в соответствии с исполнительным документом.

Организацией, которой было поручено проведение публичных торгов, объявления о проведении публичных торгов были размещены в газетах.

ВСУ отметил, что поскольку отчуждение имущества с публичных торгов относится к сделкам купли-продажи, такое соглашение может быть признано недействительным в судебном порядке на основаниях, установленных частью первой статьи 215 ГКУ.

ВСУ обратил внимание, что соблюдение нормативно установленных правил назначения и проведения публичных торгов (в соответствии с Законом "Об исполнительном производстве", Временным положением о порядке проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества) является обязательным условием правомерности сделки.

При рассмотрении вопроса о соблюдении при проведении торгов положений пункта 3.11 Временного положения суды должны установить, был ли должник письменно уведомлен о дате, времени, месте проведения публичных торгов и о стартовой цене, по которой имущество предлагается к продаже.

Однако сам по себе факт надлежащего уведомления должника о проведении публичных торгов не может быть основанием для признания таких торгов недействительными. 

Главное условие, которое должно быть установлено судами, – это наличие нарушений, которые могли повлиять на результат торгов. Следовательно, кроме наличия нарушения норм закона, при проведении публичных торгов должно присутствовать нарушение прав и законных интересов оспариваемого их лица, способом защиты которых является признание публичных торгов недействительными.

Тот факт, что уведомление истицы о проведении публичных торгов направлялось не  по новому адресу места жительства и регистрации должника, повлиял на результат публичных торгов и содержание самой сделки, поскольку имущество было реализовано без надлежащего уведомления об этом должника, следствием чего было лишение истицы права на обжалование стартовой цены реализации имущества.

Однако, признавая публичные торги недействительными, апелляционный суд, руководствуясь тем, что погашение долга истицы перед банком происходило в принудительном порядке, взыскал с истицы в пользу покупателя спорной квартиры, Физлица 2, уплаченные им денежные средства за реализованную квартиру, исполнительный сбор и расходы на проведение исполнительных действий.

 

По мнению ВСУ, такой вывод суда является ошибочным. 

Последствием признания недействительным результата публичных торгов, которым фактически является оформленный в виде протокола о результатах торгов договор купли-продажи, является возвращение сторон договора купли-продажи (продавца и покупателя) к первоначальному состоянию, то есть реституция как способ защиты, что характерно для обязательственных отношений.

В соответствии с протоколом проведения публичных торгов по реализации арестованной квартиры победитель торгов, Физлицо 2, должен внести на депозитный счет отделения ГИС денежную сумму, которая равняется разнице между продажной ценой приобретенного им лота и суммой вознаграждения организатора публичных торгов по этому лоту.

Покупателем по заключенному по результатам торгов договору купли-продажи является победитель торгов – Физлицо 2. 

Решая вопрос о том, кто является продавцом по заключенному по результатам торгов договору, необходимо исходить из условий договора, заключаемого между ГИС и специализированной организацией.

ВСУ указал, что если на основании заключенного специализированной организацией с отделом ГИС договора эта организация при заключении на торгах договора выступает представителем отдела ГИС, то она является стороной такого договора, а продавцом является ГИС. Если же специализированная организация выступает на торгах от своего имени на основании заключенного с отделом ГИС договора, который по своему содержанию является договором комиссии, то стороной такого договора и продавцом является специализированная организация.

Согласно договору, заключенному между отделом ГИС и организатором публичных торгов – ООО, специализированная организация только предоставляет услуги по организации и проведению публичных торгов по реализации недвижимого имущества, а отдел ГИС самостоятельно выступает от своего имени на публичных торгах в качестве продавца.

В данном случае именно с отдела ГИС как продавца арестованного имущества, реализованного на публичных торгах, в пользу покупателя (Физлица 2) должна быть взыскана сумма в порядке применения реституции, а не с Физлица 1 (истица), которое не является стороной этого договора. 

  

ВЫВОД: 

ВСУ в постановлении по делу № 6-1884цс15 разъяснил, что сам по себе факт надлежащего уведомления должника о проведении публичных торгов не может быть основанием для признания таких торгов недействительными. Главным условием, которое должно быть установлено судами, является наличие нарушений, которые могли повлиять на результат торгов. Следовательно, кроме наличия нарушения норм закона при проведении публичных торгов, должно присутствовать нарушение прав и законных интересов оспариваемого их лица, способом защиты которых является признание публичных торгов недействительными. Последствием признания недействительным результата публичных торгов, которым фактически является оформленный в виде протокола о результатах торгов договор купли-продажи, является возвращение сторон договора купли-продажи (продавца и покупателя) к первоначальному состоянию, то есть реституция. В рассматриваемом деле именно с отдела ГИС как с продавца арестованного имущества, реализованного на публичных торгах, в пользу покупателя должна быть взыскана сумма в порядке применения реституции, а не с должника (истице), который не является стороной договора.

 

Автор: Артур Асанян

Введите свой вопрос, и получите бесплатно квалифицированную консультацию юриста:

Читайте также:

Визнати право власності на предмет іпотеки через рішення суду про його стягнення не можна
Продажа контрафактной продукции не всегда приравнивается к нарушению прав интеллектуальной собственности
Трудоустраивать инвалида – обязанность Центра занятости, а не предприятия
Подача иска о признании публичных торгов недействительными не решит проблему должника
Договор аренды земли «недействительный» и «незаключенный» – две большие разницы


Яндекс.Метрика