Welcome visitor you can log in or create an account
A+ A A-

Земельний аукціон: кожний крок торгівця віддаляє інвестора від придбання землі

Земельний аукціон: кожний крок торгівця віддаляє інвестора від придбання земліВочевидь, що особливість української нормотворчості – неможливість виконання затверджених інструкцій. Так, мабуть, станеться і з постановою Кабінету Міністрів України від 2 вересня 2010 року № 805, якою затверджено Порядок продажу у 2010 році земельних ділянок несільськогосподарського призначення на земельних торгах.

У 2010 році цю постанову виконати буде практично неможливо.

По-перше, задля реалізації постанови Держкомзему необхідно затвердити форми заяви про участь в аукціоні, довідки про отримання документів, книги реєстрації учасників, інформаційної картки на лот, примірного договору купівлі-продажу лота, які після затвердження ще необхідно буде зареєструвати в Мін'юсті. Пунктом 2 постанови КМУ № 805 Держкомзем зобов'язано у місячний строк розробити і затвердити такі нормативно-правові акти, однак до цього часу їх нема.

По-друге, частиною третьою статті 137 Земельного кодексу України встановлено, що проведення земельних торгів здійснює юридична особа, яка має дозвіл (ліцензію) на проведення земельних торгів. І Держкомзем знову у місячний строк зобов'язали затвердити за погодженням з Державним комітетом з питань регуляторної політики та підприємництва ліцензійні умови провадження діяльності з проведення земельних торгів. 27 вересня проект Ліцензійних умов провадження господарської діяльності щодо проведення земельних торгів було опубліковано на сайті Держкомзему для обговорення, пропозиції Держкомзем приймав до 27 жовтня, а отже, лише зараз можна сподіватися на прийняття таких ліцензійних умов і початок видачі ліцензій, хоча для отримання ліцензії теж потрібен неабиякий час.

По-третє, Порядком визначено, що виконавець, крім наявності ліцензії, ще й визначається на конкурсних засадах, що, безперечно, теж потребуватиме часу.

До всіх цих аргументів слід також додати і строк на саму процедуру підготовки і проведення аукціону.

Однак розглянемо, що необхідно буде зробити для того, щоб провести аукціон із продажу землі саме в цьому році.

Перший етап – добір та формування переліку земельних ділянок

Крок перший. На цьому етапі, згідно з Порядком, необхідно утворити комісію з добору таких земельних ділянок. В таку комісію ввійдуть представники районної держадміністрації, Київської та Севастопольської міських держадміністрацій, органу місцевого самоврядування, органу містобудування та архітектури, охорони культурної спадщини, санітарно-епідеміологічного органу і територіального органу Мінприроди. Очолює комісію представник відповідного територіального органу Держкомзему.

Крок другий. За Порядком лише комісія з добору земельних ділянок готує пропозиції з урахуванням результатів проведених маркетингових досліджень (у разі їх наявності), аналізу інвестиційної привабливості, землевпорядної та містобудівної документації, звернень фізичних і юридичних осіб щодо намірів отримання земельної ділянки для забудови.

Крок третій. На підставі поданих комісією пропозицій організатор (орган місцевого самоврядування або орган виконавчої влади, що розпоряджається землею) формує і затверджує перелік земельних ділянок, які виставляються для продажу на аукціоні окремими лотами або права на які виставляються для такого продажу. Слід зауважити, що відповідно до пункту 34 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання регулювання земельних відносин.

Крок четвертий. Організатор подає подає перелік земельних ділянок для погодження територіальному органу Держкомзему.

Короткі висновки:

Навіть створення чергової комісії з вирішення земельних питань не є великим злом – усі ці комісії мають однаковий склад. Однак цей етап не має жодного строку або зобов'язань органів щодо розгляду заяв. Крім цього, на даному етапі незрозумілим є погодження територіальним органом Держкомзему переліку земельних ділянок, які виставляються для продажу.

Другий етап – підготовка лотів для продажу на аукціоні

Крок перший. Землевпорядна організація (організація, що має відповідні ліцензії на проведення землевпорядних та землеоціночних робіт) за замовленням і за кошти організатора (орган місцевого самоврядування або орган виконавчої влади, що розпоряджається землею) розробляє проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та закріплення їх межовими знаками (у разі необхідності) та проводить експертну грошову оцінку земельної ділянки чи права на неї.

Нагадаємо, Порядок розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок визначено постановою КМУ від 26.05.2004 № 677, яким серед іншого передбачено, що проект відведення земельної ділянки землевпорядна організація погоджує із землевласником або землекористувачем, органом земельних ресурсів, природоохоронним органом, санітарно-епідеміологічною службою, органом містобудування і архітектури та охорони культурної спадщини (тобто знову ж таки весь склад комісії – друге коло). Після цього проект відведення земельної ділянки та землеоціночна документація затверджується організатором.

Крок другий. Організатор передає територіальному органу Держкомзему затверджені документи для виготовлення технічного паспорта земельної ділянки. Виготовлення технічного паспорта регламентовано Положенням про технічний паспорт земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги, затвердженим постановою КМУ від 16.05.2002 № 648, та Інструкцією про загальні вимоги до оформлення технічного паспорта земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги, затвердженою наказом Держкомзему від 10.07.2002 № 114.

Крім виготовлення технічного паспорта лота, територіальний орган Держкомзему також дає довідку про наявні та можливі обтяження й обмеження прав на земельні ділянки, види функціонального використання ділянок відповідно до проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Зазначені документи передаються організатору

Крок третій. Організатор передає виконавцю документацію і матеріали для формування інформаційної картки та справи на лот. Отже, на цей момент договір з виконавцем повинен бути укладеним, виконавець повинен мати ліцензію на проведення земельних торгів (на сьогодні таких немає) і бути відібраним за результатами проведеного конкурсу.

Короткі висновки:

Цей етап – основа підготовки земельної ділянки для продажу. Виготовлення і погодження проекту відведення земельної ділянки є загальним правилом формування земельної ділянки як об'єкта права.

Однак цей етап, як і перший, не має жодного закріпленого строку. Раніше постановою Кабінету Міністрів України від 22.02.2008 № 90 «Деякі питання проведення земельних аукціонів» строк підготовки лотів для продажу на аукціоні було обмежено трьома місяцями, однак новим Порядком вирішили не встановлювати строки.

Також на цьому етапі «в гру» вступає виконавець, який уже повинен мати ліцензію і пройти конкурсний відбір та укласти договір з організатором.

Третій етап – підготовка до проведення аукціону

Виконавець протягом п'яти днів з моменту отримання матеріалів публікує в офіційних друкованих засобах масової інформації оголошення із зазначенням дати проведення аукціону та переліку лотів.

Короткі висновки:

Хто і як визначає дату проведення аукціону, залишається незрозумілим, мабуть сам виконавець. Також Порядком не визначено мінімальних строків повідомлення про майбутній аукціон. З наступного етапу буде зрозумілим, що оскільки заява про участь в аукціоні подається не пізніше ніж за три робочих дні до його проведення, то відповідно мінімальним строком повідомлення про проведення аукціону буде: за чотири робочих дні до його проведення.

Четвертий етап – подання документів для участі в аукціоні та реєстрація його учасників

Крок перший. Особа, що бажає взяти участь в аукціоні, подає виконавцю заяву і визначений перелік установчих документів.

Крок другий. Виконавець протягом однієї доби проводить перевірку поданих документів і записує в книгу реєстрації учасників порядковий номер учасника і номер лота, який він виявив бажання придбати.

Крок третій. Після реєстрації учаснику видається вхідний квиток, інформаційна картка на лот та картка учасника (із зазначенням на зворотному боці умов проведення аукціону). На цьому кроці необхідні документи, форми яких затверджуються наказом Держкомзему. Слід також зауважити, що Порядком не визначені строки видачі таких документів після реєстрації учасника.

Крок четвертий. У день проведення аукціону виконавець реєструє присутніх учасників. Учасник (його представник) зобов'язаний пред'явити паспорт (доручення), після чого виконавець видає учаснику табличку з номером, яка повертається після закінчення аукціону. Реєстрація починається за три години та закінчується за 20 хвилин до початку аукціону. Виконавець зобов'язаний завершити реєстрацію всіх учасників, що з'явилися на аукціон за 30 хвилин до його початку, не пізніше ніж за 20 хвилин до його початку. Незареєстровані учасники до участі в аукціоні не допускаються.

Короткі висновки:

Уже на цьому етапі є умови для необ'єктивності визначення переможця аукціону, оскільки не встановлено строків передачі учаснику інформаційної картки на лот та картки учасника (із зазначенням на зворотному боці умов проведення аукціону), відповідно хтось з учасників може довідатися про умови заздалегідь, а хтось за день до початку аукціону.

П'ятий етап – проведення аукціону

Крок перший. Аукціон починається з оголошення ліцитатором порядку його проведення. Лот виставляється на аукціоні за наявності не менш як двох учасників. Ліцитатор оголошує номер лота, зазначений в інформаційній картці, місцезнаходження, розмір, цільове призначення та можливі види функціонального використання земельної ділянки, а також стартову ціну лота, крок аукціону, строк, на який пропонується здійснити продаж права на земельну ділянку.

Крок другий. Торги починаються з оголошення ліцитатором стартової ціни одночасно з ударом аукціонного молотка (гонга), якщо два або більше учасників сповістили про готовність придбати лот. На другому кроці і відбувається аукціон, процедура якого детально описана в Порядку.

Крок третій. Виконавець зазначає у протоколі переможця, назву лота, стартову й остаточну ціну та результати торгів. Протокол підписується переможцем (його представником), ліцитатором та представником організатора у день проведення аукціону. Переможець, який відмовився від підписання протоколу, позбавляється права на подальшу участь у торгах з продажу цього лота. Аукціон за відповідним лотом вважається таким, що закінчився, після підписання протоколу аукціону переможцем (його представником), ліцитатором та представником організатора.

Короткі висновки:

Порядком детально визначений порядок проведення аукціону, нарікань або незрозумілих положень немає. При цьому чітко виписані наслідки відмови від підписання протоколу переможцем, однак незрозумілі наслідки відмови від підписання протоколу організатором, так само незрозуміла і необхідність такого підписання. Це може також створити додаткові умови для необ'єктивності визначення переможця аукціону.

Також цікавим є положення про можливість присутності у залі при проведенні аукціону. Під час проведення торгів за певним лотом у залі можуть бути присутні учасники, які не беруть участі в торгах за цим лотом, а також особи, що не є учасниками, за запрошенням виконавця, організатора або Держкомзему чи його територіального органу. Тобто аукціон може проходити за зачиненими дверима, без запрошення представників ЗМІ.

Шостий етап – результати аукціону

Організатор протягом 30 днів після проведення аукціону публікує в засобах масової інформації повідомлення про продаж лота. Виконавець протягом 30 днів після проведення аукціону публікує в засобах масової інформації повідомлення про результати проведення аукціону.

Порядком визначені умови прийняття рішення про визнання аукціону таким, що не відбувся, анулювання його результатів або визнання їх недійсними. При цьому умови визначені вичерпними переліками або підставою для їх застосування є дія учасників аукціону. Однак Порядком передбачено можливість організатора відмовитися від проведення аукціону. Це, з одного боку, є його невід'ємним правом, а з іншого – жодним чином не регламентовано порядок його застосування.

ВИСНОВОК:

Провести земельний аукціон за цим Порядком теоретично можливо. Проте вже з такого його вивчення видно багато «але»... І якби навіть у цьому році найближчими днями були прийняті всі необхідні документи, отримані ліцензії і проведений конкурентний відбір виконавців, то сподіватись на реалізацію процедури за два місяці не варто.

Тому слід очікувати продовження дії цього Порядку або прийняття нового на 2011 рік. А цього року знову будуть проведені земельні аукціони, проте порядок їх проведення не буде відповідати проаналізованій постанові – це неможливо.

Антон Куценко,

засновник, директор компанії

OPEN Knowledge

Автор: Игорь Веревкин


Яндекс.Метрика