Welcome visitor you can log in or create an account
A+ A A-

Договор купли-продажи имущественных прав на недвижимое имущество

Здравствуйте. Какие основные риски для покупателя при заключении договора купли-продажи имущественных прав на недвижимое имущество с КУА (венчурный) и договора бронирования объекта недвижимости с застройщиком? Между КУА и застройщиком заключен инвестиционный договор.


Добрый день! Ответ на этот вопрос, я считаю, лучше всего подкрепить судебной практикой. Поэтому давать его я буду на примере одного из судебных дел, на мой взгляд, наиболее точно отображающего риски, с которыми можно столкнуться при инвестировании в строительство объектов недвижимости.

Застройщик ООО-1, с целью осуществления дополнительного финансирования проекта строительства, выступил эмитентом выпуска целевых облигаций, погашение которых обязался выполнить посредством выдачи объекта недвижимости, на строительство которого и требовались инвестиции. 

Данные облигации были приобретены Компанией по управлению активами (КУА), действующей от своего имени, но в интересах паевого венчурного инвестиционного фонда.

Позднее, в 2008 году, КУА заключила несколько договоров на продажу имеющихся в активах Паевого венчурного инвестиционного фонда пакетов целевых облигаций ООО-1. Условиями данных договоров предусматривалось, что Продавец обязуется передать в собственность Покупателю пакет целевых облигаций ООО-1, а Покупатель обязуется принять и оплатить пакет целевых облигаций ООО-1.

Выполняя условия заключенных договоров, КУА передала каждому из Покупателей по договору купли-продажи оговоренный пакет целевых облигаций ООО-1, а Покупатели приняли и в полном объеме оплатили данные облигации. 

Согласно условиям заключенных договоров купли-продажи, необходимым было подписание между Застройщиком-эмитентом (ООО-1) и новыми владельцами пакетов облигаций договоров бронирования объектов недвижимости. Условия договоров бронирования объектов недвижимости детализировали порядок погашения целевых облигаций ООО-1, установленный Проспектом эмиссии выпуска облигаций ООО-1. Так, условиями договора бронирования объекта недвижимости были установлены: сроки завершения строительства объекта недвижимости; право и обязательство владельцев облигаций предъявить для погашения приобретенные облигации в установленные сроки и получить в собственность забронированный объект недвижимости; обязательство Застройщика (ООО-1) после ввода объекта строительства в эксплуатацию осуществить погашение облигаций в порядке, установленном договором бронирования и Проспектом эмиссии выпуска облигаций ООО-1.

При этом общий порядок погашения приобретенных облигаций был установлен в Проспекте эмиссии выпуска облигаций ООО-1, согласно которому погашение было запланировано на период с конца марта по конец июня 2012 года. Для осуществления процедуры погашения владельцы облигаций должны были в вышеуказанный период времени перечислить причитающиеся им облигации в депозитарий на счет ООО-1, после чего они, соответственно, приобретали право на получение целевого объекта недвижимости по Адресу-1.

Однако объекты недвижимости, которые согласно Проспекту эмиссии выпуска облигаций ООО-1, а также договору бронирования объектов недвижимости подлежали передаче в счет погашения целевых облигаций Застройщика (ООО-1), не были готовы и не были введены в эксплуатацию на момент наступления оговоренных сроков погашения целевых облигаций ООО-1. 

Таким образом, права владельцев облигаций были нарушены.

Данная ситуация и послужила поводом для обращения владельцев целевых облигаций ООО-1 с исками к Эмитенту – Застройщику ООО-1 и КУА в суд. Однако владельцы данных облигаций, вопреки логике, заявили требования не на возмещение Эмитентом стоимости облигаций, а о расторжении договоров бронирования объектов недвижимости с последующим расторжением договоров купли-продажи целевых облигаций с КУА, основываясь на том, что договоры бронирования объекта недвижимости связаны с договорами купли-продажи целевых облигаций и расторжение одного договора влечет расторжение второго.

Решением суда первой инстанции требование владельцев целевых облигаций было удовлетворено. При этом суд основывался на следующем: 1) учитывая, что стороной застройщика ООО-1 были нарушены условия договора бронирования объекта недвижимости в части невыполнения им своих обязательств касательно срока завершения строительства и передачи его владельцам целевых облигаций, то согласно ч. 2 ст. 651 ГК данный договор подлежит расторжению; 2) договор купли-продажи ценных бумаг, заключенный между КУА и владельцами целевых облигаций, также подлежит расторжению в связи с тем, что проспектом эмиссии данных ценных бумаг и договором бронирования объекта недвижимости предусматривался способ погашения приобретенных целевых облигаций – именно путем передачи инвестору в собственность построенного помещения.

Судом было взыскано с КУА средства в объеме, переданном владельцами целевых облигаций КУА за приобретение данных ценных бумаг. 

Не согласившись с решением суда первой инстанции, КУА была подана апелляционная жалоба. Решением суда апелляционной инстанции было отменено решение суда первой инстанции и постановлено новое решение, которым в удовлетворении требований владельцев целевых облигаций отказано. При постановлении данного решения в части требований о расторжении договора купли-продажи ценных бумаг суд согласился с утверждениями апелляционной жалобы КУА, что по договору купли-продажи ценных бумаг между истцами и ответчиком (КУА) предметом договора являлись лишь права на облигации. Передача продавцом пакетов облигаций в оговоренном количестве покупателям и принятие покупателями данных пакетов облигаций с перечислением средств в установленном договором порядке продавцу свидетельствует о полном и надлежащем исполнении сторонами обязательств по договору купли-продажи ценных бумаг.

Руководствуясь ч. 1 ст. 598 ГК, согласно которой обязательство перестает действовать в случае его прекращения по основаниям, предусмотренным договором или законом, а также ст. 599, которая гласит, что обязательства прекращаются исполнением, проведенным надлежащим образом, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи ценных бумаг не подлежит расторжению, так как в связи с надлежащим исполнением сторонами данного договора своих обязательств он прекратил свое действие.

При принятии решения в части требований по расторжению договоров бронирования объекта недвижимости суд отметил, что важным документом, закрепляющим порядок погашения целевых облигаций, является проспект эмиссии данных облигаций, а целью заключенного договора – бронирование за владельцем пакетов облигаций ООО-1 определенного объекта недвижимости.

Так, п. 15 ст. 1 Закона "О ценных бумагах и фондовом рынке" установлено, что проспект эмиссии ценных бумаг – документ, содержащий информацию о размещении ценных бумаг и другие сведения, предусмотренные этим и другими законами, определяющими особенности размещения определенных видов ценных бумаг. В данном случае таким документом является Проспект эмиссии выпуска облигаций ООО-1: именно этот документ регулирует правила обращения облигаций, приобретенных истцами. 

Так, Проспект эмиссии выпуска облигаций ООО-1 закрепляет дату погашения, фиксирует последних субъектов в правоотношениях займа, удостоверенных облигацией. Кроме того, Проспектом эмиссии выпуска облигаций ООО-1 и договором о бронировании объекта недвижимости передача эмитенту пакета облигаций до погашения определяется как обязанность владельца. 

Кроме того, самим договором бронирования предусмотрено, что в случае отказа эмитента от погашения: передачи эмитентом недвижимости в пользу владельца пакетов облигаций из-за отсутствия такого помещения в связи с остановкой строительства, владелец облигаций имеет право на возмещение убытков по условиям договора бронирования, то есть на получение денежных средств, которые были им уплачены за приобретение облигаций в полном объеме от эмитента этих облигаций – Застройщика ООО-1.

Суд обращает внимание и на то, что, согласно условиям Проспекта эмиссии выпуска облигаций ООО-1 в случае несостоятельности Эмитента оплатить/погасить облигации в сроки, предусмотренные этим Проспектом, Эмитент публикует информацию о такой несостоятельности в официальном издании, в котором будет опубликован Проспект эмиссии облигаций не менее чем за 20 (двадцать) календарных дней до начала срока погашения облигаций. Восстановление платежеспособности должника или признание его банкротом и применение ликвидационной процедуры, полное или частичное удовлетворение требований кредиторов осуществляются в соответствии с требованиями Закона "О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом".

Таким образом, суд приходит к заключению, что договор бронирования объекта недвижимости не может быть расторгнут в связи с отсутствием условий для расторжения. Так, согласно ст. 651 ГК договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в других случаях, установленных договором или законом.

В данном случае и договором бронирования объекта недвижимости, и Проспектом эмиссии выпуска облигаций ООО-1 предусматривалась возможность непогашения Эмитентом (ООО-1) целевых облигаций. Владельцы пакетов облигаций при покупке данных пакетов целевых облигаций, а также при бронировании объектов недвижимости были осведомлены касательно данных рисков и действовали с пониманием данного факта.

Учитывая вышеизложенное, судом также было отказано в требовании владельцев облигаций о взыскании средств с активов КУА, действующей от своего имени в интересах паевого венчурного инвестиционного фонда, переданных владельцами пакетов целевых облигаций ООО-1 при покупке данных облигаций.

 

ВЫВОД:

В описанной ситуации покупка целевых облигаций Застройщика ООО-1 у КУА паевого венчурного инвестиционного фонда никакой роли для защиты прав и имущественных интересов покупателей данных целевых облигаций не сыграла. Так как КУА паевого венчурного инвестиционного фонда являлась лишь первым владельцем вышеуказанных целевых облигаций. Его обязанностью по договору купли-продажи ценных бумаг выступала лишь передача данных облигаций новым владельцам за обусловленную сторонами стоимость.

Выполнение же обязательств по погашению данных облигаций – передача последним владельцам целевых облигаций в собственность забронированного объекта недвижимости в сроки, предусмотренные проспектом эмиссии для погашения данных целевых облигаций, – является обязанностью эмитента указанных целевых облигаций – Застройщика ООО-1.

Сопоставляя вышеизложенную ситуацию с Вашей, можно прийти к выводу, что риски для них общие, так как связаны именно с невыполнением своих обязательств застройщиком:

1) несдача объекта недвижимости в эксплуатацию в сроки или незавершение строительства (включая варианты заморозки строительства или полного его прекращения). В данном случае владелец целевых облигаций не получает желаемого – объект недвижимости, но может рассчитывать на возмещение убытков, то есть на получение денежных средств, которые были им уплачены за приобретение облигаций в полном объеме либо в размере их номинальной стоимости от эмитента этих облигаций, при условии, что это было предусмотрено договором бронирования и/или проспектом эмиссии;

2) объявление дефолта Эмитента в связи с его неплатежеспособностью (банкротство Застройщика) – наиболее негативный вариант для владельца целевых облигаций, эмитированных таким Застройщиком, при котором минимальны даже шансы на возмещение убытков.

Таким образом, инвестирование в строительство объектов недвижимости является деятельностью, связанной с рисками, несмотря на то, что обязательные условия осуществления такого инвестирования, предусмотренные Законом, должны сводить эти риски к минимуму.

Кроме этого, хотелось бы отметить, что вариант инвестирования в строительство объектов недвижимости путем приобретения целевых облигаций является менее рискованным, нежели инвестирование путем, изложенным в Вашей ситуации. Это связано с тем, что приобретение эмитированных застройщиком облигаций является наиболее прозрачным механизмом такого инвестирования. Помимо того, при эмиссии таких целевых облигаций в установленном законом порядке определяется рейтинг "надежности" облигаций и "надежности" их эмитентов. Так, приобретая облигации у того или иного эмитента – Застройщика, Вы не будете брать "кота в мешке", так как будете иметь представление о рейтинге ("надежности") эмитента-Застройщика.

 

Введите свой вопрос, и получите бесплатно квалифицированную консультацию юриста: