Welcome visitor you can log in or create an account
A+ A A-

Акт приема-передачи в аренду: как обязать арендатора подписать акт приема-передачи объекта в аренду

В соответствии с требованиями ст. 795 ГК передача нанимателю дома или иного капитального сооружения (его части) должна оформляться соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами. Именно с этим обстоятельством указанная норма связывает начало исчисления срока договора найма. Но как быть в ситуации, когда часть капитального сооружения (например, помещение в офисе) арендатору фактически передано, а акт приема-передачи арендатором не подписан? Можно ли в этом случае обязать того подписать такой акт?

Такими вопросами задался пользователь портала Право Украины, к которому обратился собственник помещения, попавший в схожую ситуацию. По условиям заключенного договора аренды помещение должно было считаться переданным с момента подписания акта приема-передачи. С этого же момента должен был исчисляться и срок аренды. Но еще до момента подписания такого акта собственник фактически допустил арендатора к использованию его помещения и теперь не может добиться от него подписания акта приема-передачи. При этом арендатор, во исполнение соответствующих требований договора, вступившего в силу с момента его подписания, перечислил аванс в размере месячной арендной платы, и поэтому, помимо вышеперечисленных вопросов, собственника помещения интересует также вопрос о том, может ли он не вернуть этот аванс, ссылаясь на то, что арендатор отказался подписывать акт приема-передачи.

Позиция 1. Арендодатель может выгнать арендатора из занимаемого помещения и взыскать с него арендную плату за период фактического пользования помещением, кроме месяца, за который был внесен аванс, ссылаясь на положения ст. 1212 ГК, поскольку:

– владение недвижимостью передается не физически, а юридически. Фактического допуска на объект, его захвата силой или любого другого варианта фактического получения объекта в пользование недостаточно, чтобы считать, что помещение передано во исполнение договора аренды. Соответственно, раз акт приема-передачи помещения не подписан, то срок аренды не начался и помещение не передано;

– поскольку срок исчисления договора аренды (срок пользования) не начался, то все имущество (как помещение, занятое арендатором, так и аванс, полученный арендодателем) было получено сторонами без достаточного правового основания;

– хотя между сторонами и есть договор аренды, но он еще не начал действовать. С точки зрения этих договорных отношений, арендное пользование не началось, и, соответственно, не возникли обязательства по оплате;

– ст. 795 ГК не имеет отношения к реальности договора аренды (который может быть, как реальным, так и консенсуальным);

– между сторонами могли существовать и другие договорные отношения, затрагивающие то же помещение (напр., «арендатор» по договору об оказании услуг обязан был убирать помещение). Но это ведь не значит, что лицо могло фактически занять помещение, завладев им по своему желанию;

– формально договор аренды можно заключить и в отношении чужой вещи или в отношении не готовой к использованию вещи, но это не значит, что арендатор, имея на руках такой договор, может «вломиться» в чужое или в непереданное помещение (здание) и заблокировать его. Такое право он имеет только после передачи ему вещи, являющейся предметом договора аренды, которая оформляется соответствующим актом;

– передача имущества является сделкой, а акт приема-передачи – ее формой для случаев передачи в аренду недвижимости, и потому его, как и сделку, можно самостоятельно оспаривать;

– раз арендатор не подписал акт, что может быть символом передачи помещения, равного самой сделке по передаче такого помещения, то нет доказательств того, что он принял предмет аренды и, соответственно, что у него возникло обязательство по внесению платы за это помещение;

– исходя из положений Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» право аренды является вещным правом, а потому согласно ст. 396 ГК арендатор, как обладатель вещного права, может защищать его теми же исками, что и собственник;

– за нарушение неприкосновенности жилья или другого помещения лица ст. 162 УК предусмотрена уголовная ответственность

Позиция 2. Арендодатель не сможет взыскать арендную плату на основании ст. 1212 ГК. Ему, наоборот, необходимо доказывать, что имущество было передано арендатору в пользование по договору аренды, и заявлять иск о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы, поскольку:

– между сторонами заключен консенсуальный договор, и, соответственно, между ними возникли и действуют договорные обязательства (то есть есть надлежащее правовое основание). Подтверждением тому является, к примеру, решение хозсуда Днепропетровской области от 03.08.2009 № 7/107-09;

– арендатор, как кредитор в обязательстве по приему-передаче имущества, не заявил своих претензий относительно непередачи имущества, а начал использовать его в соответствии с условиями договора. Соответственно, с молчаливого согласия арендатора произошло выполнение арендодателем своего обязательства по передачи имущества в пользование по договору аренды;

– положения ст. 795 ГК об обязательности акта для исчисления начала срока договора найма стоит применять только к реальным сделкам. Там, где есть консенсуальный состав, необходимо следовать общим условиям о сроках;

– акт приема-передачи не является сделкой. Он является лишь первичным документом, подтверждающим факт принятия арендатором выполненной арендодателем обязанности по передаче имущества в пользование. Без наличия такого акта арендодатель несет риски, связанные с непредъявлением требования относительно выполнения им обязанности по передаче имущества в аренду;

– право владения при аренде остается у арендодателя и не передается арендатору вместе с правом пользования. Имущество в отношениях аренды не выбывает из владения его собственника, поскольку права арендатора имеют обязательственно-правовой, а не вещный характер. Собственник имущества соглашается лишь на временное ограничение его в праве пользования принадлежащим ему имуществом. Соответственно, фактического владения имуществом (владения) в контексте заключенного договора аренды не существует, и у арендатора нет отдельных вещных прав на чужое имущество.

Мнение юристов проекта: Отсутствие подписанного акта приема-передачи может стать существенным препятствием для взыскания с арендатора как арендной платы, так и платы за фактическое использование арендованного имущества.

Дело в том, что во многих случаях суды рассматривают такой акт как главное, а иногда и как единственное доказательство фактической передачи недвижимого имущества в аренду и его фактического принятия арендатором в состоянии, отвечающем условиям договора. Такая правовая позиция отражена, к примеру, в постановлениях ВХСУ от 13.11.2013 по делу № 904/4035/13 и от 29.10.2013 по делу № 5017/2266/2012. Причем если в первом из указанных решений суды, включая ВХСУ, просто отказали в удовлетворении иска арендодателя, сославшись на отсутствие акта, то во втором ВХСУ прямо указал, что «лише підписання сторонами акта приймання-передачі є підтвердженням того, що суборендар прийняв приміщення в фактичне користування у стані, що повністю його задовольняє на момент передачі».

Еще более жесткая позиция по этому вопросу отражена в постановлении ВХСУ от 29.02.2012 по делу № 5013/1217/11. В нем суд пришел к выводу, что положения ст. 795 ГК свидетельствуют о том, что «за способом укладення договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) є реальним правочином, для укладення якого, поряд зі згодою сторін, необхідне вчинення фактичних дій». На основании этого умозаключения ВХСУ отменил решения судов предыдущих инстанций, которые считали, что договор аренды является заключенным с момента его подписания, как это и было предусмотрено самим договором, а не с момента передачи имущества.

Но вышеуказанные решения вызывают определенные сомнения на предмет их законности и справедливости. К примеру, в теории гражданского права до недавних пор доминирующим было мнение о том, что правило ст. 795 ГК о начале исчисления срока договора найма с момента передачи имущества в наем не делает такой договор реальным. Это правило определяет лишь момент, с которого начинает свой отсчет, согласованный сторонами срок аренды (например, такая точка зрения отражена в научно-практическом комментарии к ст. 795 ГК).

Да и на практике тот же ВХСУ порой занимает прямо противоположную позицию. К примеру, постановлением от 23.02.2012 по делу № 5002-8/1734-2011 он поддержал решения судов предыдущих инстанций об удовлетворении иска арендодателя о взыскании с арендатора арендной платы и о расторжении договора аренды, несмотря на отсутствие подписанного сторонами акта приема-передачи. При вынесении решений по этому делу суды отклонили доводы ответчика о том, что он не обязан вносить арендную плату в связи с отсутствием акта приема-передачи, поскольку фактическое использование имущества арендатором не отрицалось, и было подтверждено иными фактическими обстоятельствами – внесением арендной платы за два месяца, наличием имущества и оборудования ответчика в помещении.

Более того, был сделан вывод, что положением о том, что договор аренды вступает в силу с момента его подписания, стороны согласовали иной момент начала срока договора аренды, нежели предусмотренный в ч. 1 ст. 795 ГК, что является допустимым в условиях диспозитивности этой нормы. Также было обращено внимание на то обстоятельство, что обязанность арендатора вносить арендную плату по условиям договора аренды была привязана к конкретной расчетной дате, а не к моменту подписания акта приема-передачи.

Исходя из этого решения, можно считать, что в данной ситуации наиболее правильным будет использование именно такого способа защиты прав арендодателя, как взыскание задолженной арендатором суммы арендных платежей за время фактического пользования помещением. Ведь рассматриваемый договор, как следует из информации топикстартера, также вступает в силу с момента его подписания, а значит, стороны согласовали иной момент начала срока договора, нежели тот, что указан в ч. 1 ст. 795 ГК. С даты подписания акта приема-передачи должен начать исчисление не срок действия договора аренды, а срок аренды, который можно определить, как срок использования имущества, а не как срок, в течение которого стороны могут осуществлять свои права и выполнять свои обязанности (определение срока договора согласно ст. 631 ГК).

Кроме того, как и в деле № 5002-8/1734-2011, в рассматриваемой ситуации срок выполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы не привязан к дате подписания акта приема-передачи (оплата должна производиться после выставления счета), а потому тот должен выполнять его в установленные сроки и без подписания акта. Встречное же обязательство арендодателя по передаче помещения в аренду было фактически выполнено (это, правда, еще нужно будет доказать). Поэтому право на приостановление выполнения свой обязанности по внесению арендной платы на основании ч. 3 ст. 538 ГК у арендатора отсутствует.

Что же касается такого способа защиты прав арендодателя, как возврат в натуре безосновательно приобретенного имущества и возмещения доходов, не полученных арендодателем в связи с этим, то он таит в себе еще больше рисков. Во-первых, суд может признать, что раз между сторонами был заключен договор аренды, то у арендатора было правовое основание для использования объекта аренды (например, такой вывод был сделан в постановлении ВХСУ от 29.11.2012 № 5006/12/30/2012). Во-вторых, в этом случае арендодателю необходимо будет вернуть арендатору аванс, полученный им по договору аренды, и доказать размер не полученных им доходов, что сделать достаточно сложно. Да и найти удачные примеры использования арендодателем такого способа защиты не удалось.

Поэтому использовать такой способ защиты или виндикацию арендованного помещения стоит только в крайнем случае, если попытка взыскания арендной платы с арендатора, занявшего помещение без подписания акта приема-передачи, не дала результатов или если договором аренды предусмотрены иные условия, нежели те, что были описаны выше. Например, если договором аренды предусмотрено, что он вступает в силу с даты подписания акта и/или что срок действия этого договора (а не срок аренды) начинает исчисляться с даты подписания акта. В этих случаях, действительно, есть все основания полагать, что арендатор незаконно завладел помещением.

Если же договор аренды связывает с подписанием акта приема-передачи возникновение у арендатора обязанности по уплате арендной платы, то в случае неподписания последним этого акта, арендодателю стоит либо пытаться обязать того подписать его, либо требовать расторжения договора аренды. Дополнительно следует заявлять требование о возмещении убытков арендодателю, причиненных неправомерными действиями арендатора по неподписанию акта приема-передачи. Правда, для этого необходимо будет доказать обязанность арендатора подписать такой акт и факт его уклонения от такого подписания.

 

ВЫВОД:

Передача арендатору помещения без подписания акта приема-передачи грозит арендодателю большими проблемами.

В случае если условиями договора аренды предусмотрено, что он вступает в силу с момента его подписания и сроки исполнения арендатором обязанности по уплате арендных платежей не привязаны к дате подписания акта приема-передачи, у арендодателя есть неплохие шансы взыскать арендную плату за период фактического использования арендатором этого помещения.

При других же условиях договора ему необходимо, в зависимости от этих условий, либо требовать возврата в натуре безосновательно приобретенного имущества и возмещения доходов, не полученных им в связи с этим, либо применять виндикацию, либо требовать от арендатора подписания акта, либо требовать расторжения договора аренды и возмещения причиненных убытков. При этом каждый из указанных способов защиты таит в себе серьезные риски и использование любого из них, в силу неоднородной судебной практики даже на уровне ВХСУ, не может быть гарантией успеха.

 

Автор: Иванесса Аленьева

Введите свой вопрос, и получите бесплатно квалифицированную консультацию юриста:



Яндекс.Метрика