Welcome visitor you can log in or create an account
A+ A A-

Аренда и ипотека: угрожает ли арендатору реализация имущества на торгах?

Ситуация, когда собственник сдает помещение в аренду и одновременно передает в ипотеку, очень распространена. При этом вполне закономерно у потенциального арендатора, которому предлагают воспользоваться таким помещением, возникают сомнения: что будет, если ипотекодержатель обратит взыскание на недвижимость и она сменит собственника? Ведь перспектива получить по независящим от него причинам уведомление о расторжении договора аренды с требованием освободить помещение в кратчайшие сроки вряд ли устроит лицо, рассчитывающее на долгосрочное использование помещения. Поэтому вполне понятно желание арендатора как-то гарантировать себе пользование помещением на весь срок аренды, независимо от смены собственника.

Именно с такой ситуацией столкнулся автор темы на форуме PU, у которого имелся договор аренды нежилого помещения (используемого как офис), находящегося в ипотеке. Срок действия этого договора, согласие на заключение которого ипотекодержатель давал, истек. Автор темы заинтересован заключить договор аренды того же помещения на новый срок, однако в силу тех или иных причин обеспокоился вопросом возможной смены собственника. Поэтому его заинтересовало, можно ли каким-то образом в договоре аренды закрепить то, что последний сохранит свое действие и для нового собственника недвижимости, к примеру включив норму о необходимости согласования с арендатором любых действий арендодателя по передаче предмета аренды третьим лицам.

 

Позиция 1

Такое условие может быть признано законным только в ситуации, когда заключение договора аренды предшествовало заключению договора ипотеки. Однако необходимо учитывать, что оно по своей сути является установлением обременения имущества, поскольку ограничивает права собственника по распоряжению своим имуществом. Следовательно, такое условие подлежит регистрации, а если регистрации не было – считается, что обременения нет. При этом следует учитывать, что передача имущества в случае обращения взыскания на предмет ипотеки происходит в силу закона и, следовательно, не требует согласия ипотекодателя или третьей стороны. 

 

Позиция 2

Подобное условие в принципе не нужно. Права арендатора в подобной ситуации защищены законодательством, которое предусматривает, что в случае смены собственника (в том числе в рамках обращения взыскания на предмет ипотеки) аренда автоматически не расторгается, если иное не предусмотрено в договоре. Поэтому более важно следить за тем, чтобы договор аренды заключался с согласия ипотекодержателя. Как раз несоблюдение этого требования и может привести к тому, что после обращения взыскания договор аренды будет расторгнут в судебном порядке.

 

Мнение адвоката

Законодатель при решении вопроса о действительности договора аренды в случае смены собственника имущества исходил из намерения обеспечить стабильность гражданского оборота. Поэтому в ч. 1 ст. 770 Гражданского кодекса установлено общее правило о том, что в случае смены собственника предмета аренды к новому собственнику переходят права и обязанности арендодателя. Следовательно, можно утверждать, что по умолчанию в случае обращения взыскания на предмет ипотеки договор аренды сохраняет свою силу для нового собственника (что соответствует Позиции 2).

Частично (для жилых помещений) это подтверждается и нормами ст. 40 Закона "Об ипотеке", которые четко предусматривают, что наниматели (арендаторы) жилого помещения, в отличие от других категорий жильцов, не подлежат автоматическому выселению в случае обращения взыскания на предмет ипотеки. Таким образом, договор аренды сохраняет свое действие в случае смены собственника, если иное не предусмотрено договором аренды.

В свою очередь, необходимость получения согласия ипотекодержателя на передачу предмета ипотеки в аренду прямо следует из ч. 3 ст. 9 Закона "Об ипотеке". Нарушение этого правила влечет недействительность договора аренды в силу предписания ч. 3 ст. 12 Закона "Об ипотеке".

Стоит обратить внимание и на ч. 1 ст. 769 Гражданского кодекса, указывающую, что передача имущества в аренду не изменяет и не прекращает права залога (то есть в данном случае ипотеки). Из этого следует то, что договором аренды нельзя менять условия реализации прав сторон по ипотечному договору, в том числе устанавливать какие-либо ограничения по обращению взыскания на предмет ипотеки. То есть предложенное автором темы условие в случае спора будет признано судом недействительным. 

  

ВЫВОД

В целом верна Позиция 2. Если договор аренды заключен до момента передачи имущества в ипотеку (и об этом известно ипотекодержателю) либо договор аренды заключен после передачи имущества в ипотеку с согласия ипотекодержателя, то он по умолчанию сохраняет свое действие в случае смены собственника в рамках процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки. Поэтому дополнительное закрепление данного правила в договоре аренды не требуется.

 

Автор: Игорь Веревкин

Введите свой вопрос, и получите бесплатно квалифицированную консультацию юриста:



Яндекс.Метрика