Welcome visitor you can log in or create an account
A+ A A-

Оформление договора аренды: аренда несколько отдельных объектов недвижимости в одном договоре?

Аренда – один из древнейших видов договоров, без которого сейчас трудно представить существование гражданского оборота. Ведь если не все, то подавляющее большинство хозяйствующих субъектов являются арендаторами и/или арендодателями. В связи с этим на практике довольно часто возникают вопросы, связанные с арендными правоотношениями, чему подтверждение – портал Право Украины.

Один из пользователей обратился к нам с вопросом о том, можно ли в одном договоре аренды предусмотреть право пользования несколькими объектами недвижимости. Поводом для такого вопроса послужило то, что предприятие, интересы которого представляет пользователь, выступает арендодателем нескольких объектов – нескольких однокомнатных помещений, отдельного здания, дымовой трубы и складских помещений. Все указанные объекты находятся в разных местах. Ранее эти объекты передавались в аренду по отдельным договорам, но теперь пользователь получил указание от руководства оформить такие правоотношения одним договором аренды. Фактически это вполне возможно, поскольку арендатором всех указанных объектов выступает одно и то же лицо (в дальнейшем оно передает указанные объекты в субаренду). Но правомерность такого объединения вызывает сомнения у пользователя. Потому его интересуют мнения юристов о корректности с правовой точки зрения такой правовой конструкции.

Позиция 1. Регулирование одним договором аренды нескольких объектов вполне возможно. К тому же по аналогии для аренды земли такой способ прямо разрешен специальным законом. К тому же выставление счетов за аренду со ссылкой на один договор более удобно. Однако для каждого конкретного случая необходимо оценивать целесообразность подобного регулирования.

Позиция 2. Предложенный пользователем вариант некорректен и вряд ли возможен на практике. Тем более, если перечень объектов большой и адреса их расположения разные. Здесь необходимо оставить все, как есть – для каждого объекта отдельный договор.

Мнение юристов проекта: Классическое определение договора аренды не предполагает уточнение о количестве передаваемого в аренду имущества. Об этом, в частности, свидетельствуют ст. 759 Гражданского кодекса и ст. 283 Хозяйственного кодекса, определяющие ключевые аспекты арендных договоров. И хоть ни один из нормативно-правовых актов не указывает прямо о возможности аренды нескольких объектов по одному договору, суть соответствующих положений это предполагает (ведь отсутствует и запрет на регулирование аренды нескольких объектов одним договором). Равно как научное толкование положений законодательства в этой сфере, да и соответствующая судебная практика подтверждают это.

В пользу этого также свидетельствует и приведенный одним из участников обсуждения пример с арендой земли, где профильный Закон в ч. 6 ст. 15 содержит отдельную оговорку о том, что договор аренды может предусматривать предоставление в аренду нескольких земельных участков, находящихся в собственности одного арендодателя.

Учитывая то, что в вопросе пользователя идет речь преимущественно об отдельных строениях, важно принять во внимание, что сам по себе наем недвижимости предполагает, что предметом договора являются два объекта – строение и земельный участок, на котором оно размещено (ст. 796 ГК). То есть фактически возможность аренды нескольких объектов недвижимости одним договором заложена законодателем в правовую конструкцию такой сделки.

Исходя из этого и обращаясь к обстоятельствам, описанным пользователем, следует признать, что правовых препятствий для заключения предложенного договора нет. Особенно учитывая то, что арендатором всех объектов будет выступать одно и то же лицо. В то же время, если бы подразумевалось, что арендаторов будет несколько, такой договор был бы слишком «громоздким». То есть, к примеру, в случае возникновения необходимости внесения в него изменений, он требовал бы осуществления намного большего количества действий, нежели если бы аренда каждого отдельного объекта регулировалась бы отдельным договором. Тем не менее, учитывая то, что все указанные объекты в дальнейшем арендатором будут переданы в субаренду разным субъектам (естественно, по разным договорам), арендатор по сути выступит в роли посредника между арендодателем и субарендаторами.

 

ВЫВОД:

Правовых препятствий для заключения единого договора аренды для аренды одним и тем же арендатором нескольких объектов недвижимости нет (чего нельзя сказать, когда арендодателями выступают разные лица для разных объектов). Поскольку законодательство не только не содержит прямого запрета для этого, но и для аренды строения предполагает автоматический переход права пользования и на земельный участок, на котором оно расположено. Потому в данной ситуации необходимо обратиться к вопросу общей, а не только правовой целесообразности заключения единого договора для аренды нескольких объектов.

 

Автор: Софи Мейзер


Яндекс.Метрика