Welcome visitor you can log in or create an account
A+ A A-

Возврат средств, уплаченных по договору купли-продажи недвижимости, не заверенному нотариусом

Несмотря на то, что несоблюдение формы договора является причиной множества рисков, на практике этим довольно часто (по разным причинам) пренебрегают. А потом перед юристом встает задача минимизировать негативные последствия такого решения.

Об одной из вариаций на эту тему речь шла в достаточно активной дискуссии на форуме.

В данном случае два физических лица еще в 2007 году заключили договор купли-продажи дома и земельного участка, по которому предусматривалась оплата несколькими частями. Первый платеж в размере половины согласованной стоимости имущества (который рассматривался как задаток) должен был быть осуществлен еще до передачи объекта покупателю. Вторая часть суммы должна была быть выплачена до 1 января 2010 года и до этой же даты должна была состояться передача имущества. Данный договор был заключен в простой письменной форме, но им предусматривалась необходимость его нотариального заверения не позднее 1 января 2010 года.

Покупатель после заключения договора выплатил задаток. Однако на этом все и закончилось – несмотря на то, что прошло уже 5 лет, дом и участок покупателю не переданы. Договор нотариально не заверен. Второй платеж также не осуществлялся. И теперь перед участником форума возник вопрос о том, может ли покупатель добиться возврата уже переданной суммы.

Мнения участников форума разделились сразу по двум аспектам описанной ситуации.

 

О юридической природе уплаченных средств

Первый спор возник вокруг того, каким образом обосновывать возврат средств покупателю. В его рамках сформировалось две следующие позиции.

 

Позиция 1

В данном случае согласно ст. 657 ГК договор купли-продажи недвижимости подлежит нотариальному удостоверению, а согласно ст. 220 ГК несоблюдение требований закона о нотариальном удостоверении договора влечет за собой его ничтожность.

В данном случае можно попытаться вернуть деньги как безосновательно полученное имущество на основании ст. 1212 ГК либо признать договор действительным на основании ч. 2 ст. 220 ГК, после чего потребовать возврата суммы вследствие невыполнения продавцом своих обязательств.

 

Позиция 2

Простое письменное соглашение, согласно которому продавец получил деньги за недвижимое имущество, является действительным в части, связанной с передачей денег и/или определением срока нотариального удостоверения. Следовательно, должна применяться следующая связка норм: согласно ст. 657 ГК и ст. 220 ГК заключенный договор является ничтожным только в части передачи дома и земли, а уже выплаченная сумма является в силу этого и ч. 2 ст. 548, ч. 2 ст. 570 ГК не задатком, а авансом. То есть данная сумма подлежит взысканию из-за невыполнения продавцом своих обязательств по договору. Подобные решения по схожим с описанным автором темы договорам не раз встречались в практике одного из участников форума.

 

Мнение адвоката

В том, что договор купли-продажи недвижимости, заключенный в простой письменной форме, является ничтожным, сомнений никаких нет. Такой вывод прямо следует из системного толкования ст. 657 и ч. 1 ст. 220 ГК. При этом стоит обратить внимание, что речь идет именно о ничтожности договора, а не отдельных его частей. Это прибавляет аргументы в пользу Позиции 1.

Но, с другой стороны, договор вполне может носить комплексный характер, сочетая в себе элементы разных видов обязательств. К примеру, речь идет о купле-продаже недвижимости и перевозке части движимого имущества из передаваемых помещений. В таком случае можно считать, что договор, заключенный в простой письменной форме, является действительным в части перевозки имущества, поскольку к таким договорам нет обязательного требования о нотариальном удостоверении. Это, в свою очередь, дает больше аргументов Позиции 2.

Что же касается возможности признания внесенной суммы авансом, то действительно такая практика существует. В качестве примера можно привести, в частности, постановление ВСУ по делу № 6-176цс12, определения ВССУ по делу № 6-45857св11 и по делу №  6-48139св11, а также целый ряд более ранних определений ВСУ, которые были вынесены им в качестве суда кассационной инстанции. Таким образом, можно говорить о единой сформированной позиции высших судов. Однако следует обратить внимание, что во всех случаях речь идет о взыскании средств, уплаченных по предварительному договору, предусматривавшему в будущем заключение договора купли-продажи в нотариальной форме.

В данном же случае, судя по сообщенной автором темы информации, речь идет об основном договоре купли-продажи недвижимости, который был заключен в простой письменной форме. Поэтому для применения Позиции 2 истцу придется дополнительно доказывать либо то, что по своей сути имел место именно предварительный договор, либо что в данном случае договор является действительным в силу ч. 2 ст. 220 ГК (то есть фактически вернуться к Позиции 1).

В целом, сказанное выше дает основания утверждать, что однозначного ответа в данной ситуации нет, и выбор нужно осуществлять с учетом ряда сопутствующих обстоятельств, которые на форуме не освещались.

 

О сроке исковой давности

Поскольку деньги были переданы около 8 лет назад, а имущество должно было быть передано более 5 лет назад, ответчик, независимо от выбранного истцом обоснования для возврата уплаченных средств,  сможет сослаться на истечение сроков исковой давности. Поэтому покупателю нужно заранее продумать свои действия в этом аспекте. Именно правовое обоснование таких действий и стало причиной второй части спора.

 

Позиция 3

В данной ситуации стоит заключить дополнительное соглашение, которым установить договорной срок исковой давности и/или произвести новацию обязательства – из задатка по договору купли-продажи, к примеру, в заем. 

 

Позиция 4

Стоит попробовать убедить суд применить ч. 2 ст. 530 ГК. Судьи зачастую считают, что обязательство по возврату безосновательно полученных средств, возникающее в силу ст. 1212 ГК, является бессрочным. Следовательно, оно подлежит исполнению в момент предъявления соответствующего требования. Исходя из этого, срок исковой давности еще даже не начинал исчисляться, поскольку покупатель еще не предъявлял требований к прострочившему обязательство продавцу.

 

Позиция 5

До окончания внесения в ГК предусмотренных Законом № 4176-VI изменений (то есть до 15 января 2012 года) в ч. 4 ст. 258 ГК был предусмотрен 10-летний срок исковой давности для применения последствий ничтожной сделки. На данный момент существует судебная практика, согласно которой для ничтожных сделок, имевших место до начала 2012 года, продолжает применяться этот срок. В качестве обоснования приводится следующее – подобное изменение ущемляет право на защиту, а следовательно, противоречит ст. 58 Конституции и ст. 5 ГК о действии закона во времени. Таким образом, можно утверждать, что срок исковой давности в данном случае истекает только в 2017 году.

 

Мнение адвоката

Что касается Позиции 1, то она представляется наименее применимой. Во-первых, вряд ли продавец пойдет на подписание каких-либо документов, позволяющих привлечь его к ответственности (если исключить ситуацию, когда ему по тем или иным причинам нужно документальное обоснование для возврата ранее полученных средств). Во-вторых, любые документы без подписи продавца будут сомнительными и не слишком укрепят позиции покупателя. Поэтому идти этим путем вряд ли стоит.

В свою очередь Позиция 2, как отмечено самим ее автором, имеет один недостаток – обязательство по возврату безосновательно полученных средств является охранительным и, следовательно, подлежит исполнению немедленно. Однако это положение напрямую нигде в законодательстве не закреплено, что порождает неоднозначную практику даже на уровне кассационных судов. В качестве примера такой неоднозначной практики на форуме были приведены постановление ВХСУ по делу № 2/8-09 (обязательство признано возникающим со дня, следующего за днем ошибочного перечисления средств) и постановление ВХСУ по делу № 9/112 (моментом возникновения обязательства признан момент предъявления требования о возврате ошибочно перечисленных средств). При этом следует отметить, что второе решение вынесено позднее, что дает основания полагать, что оно отображает более актуальную позицию ВХСУ. Именно эти соображения склоняют к пониманию того, что Позицией 2 все же можно воспользоваться (но только в сочетании с обоснованием того, что средства возвращаются именно как безосновательно полученные).

Перейдем теперь к Позиции 3 и сразу оговоримся, что она подтверждается на данный момент только практикой судов первой инстанции. Автору данной статьи удалось найти только два решения (причем оба 2015 года), а именно решение Раздельнянского райсуда Одесской области по делу № 511/2953/14-ц и решение Новомосковского горрайонного суда Днепропетровской области по делу № 183/8847/13-ц. Можно предположить, что на них поданы апелляции (к сожалению, это отследить невозможно). Поэтому при всей внешней обоснованности Позиции 3 к ней надо подходить осторожно – поскольку непонятно, насколько она может быть воспринята судом.

  

ВЫВОД

Исходя из всего сказанного выше, можно рекомендовать в подобной ситуации следующий алгоритм действий – иск о возврате средств обосновывать ничтожностью договора купли-продажи, доказывая, что средства продавцом получены без достаточных правовых оснований. А возможные ссылки на пропуск срока исковой давности парировать тем, что обязательство в данном случае носит бессрочный характер и, следовательно, начало срока исковой давности определяется моментом подачи требования о возврате средств. Однако говорить о том, что это гарантированный путь к успеху все же не стоит, поскольку устоявшейся позиции судов по этим вопросам нет.

 

Автор: Татьяна Никитина

Введите свой вопрос, и получите бесплатно квалифицированную консультацию юриста:



Яндекс.Метрика