Welcome visitor you can log in or create an account
A+ A A-

Регистрация vs проживание: учитывать ли права незарегистрированных детей при сделках с недвижимостью

Одним из широко известных подводных камней в случае совершения любых операций с жилой недвижимостью является возможное проживание несовершеннолетних и/или малолетних детей. Особенно опасна для лица, в пользу которого заключается сделка по отчуждению недвижимости, ситуация, когда дети "обнаруживаются" уже после совершения сделки. Ведь в такой ситуации есть все основания для признания договора об отчуждении имущества недействительным в силу нарушения прав ребенка.

Как правило, на практике считается достаточным для предотвращения такого исхода перед заключением сделки получить от лица, отчуждающего недвижимость, документ, подтверждающий отсутствие регистрации места проживания ребенка в квартире (жилом доме), выступающей предметом сделки. Чаще всего – это справка из ЖЭКа о зарегистрированных жильцах и/или домовая книга, а также зафиксированное в одном из документов утверждение о том, что лицо, отчуждающее недвижимость, подтверждает достоверность предоставленных сведений об объекте и несет за них ответственность.

Тем не менее, риск "внезапного обнаружения" ребенка сохраняется – обязанность регистрировать место проживания в нашей стране соблюдается не слишком строго. Поэтому время от времени в судах рассматривались и рассматриваются дела о признании недействительными договоров в связи с тем, что в квартире (помещении) на момент оформления сделки проживал незарегистрированный ребенок. До последнего времени суды занимали различные позиции в подобных спорах, однако ВСУ в одном из последних решений, похоже, не оставил места для дальнейших разночтений.

Итак, фабула дела достаточно типична. Супругам в один день 2008 года неким банком были выданы два валютных кредита (по кредиту каждому). Обеспечены они были ипотекой квартиры, принадлежащей одному из супругов. Банк при этом получил от собственника недвижимости справку о составе проживающих, в которой значились супруги и их совершеннолетний на момент заключения сделки сын. Аналогичные сведения значились и в проверенной банком домовой книге.

Однако в дальнейшем один из заемщиков решил опротестовать действительность ипотечного договора. Что интересно, это был не ипотекодатель, а второй из супругов. В качестве основного аргумента он привел нарушение прав своего второго – малолетнего на момент заключения сделки – ребенка, проживание которого в квартире, ставшей предметом ипотеки, зарегистрировано не было.

Суд первой инстанции в решении факт проживания ребенка в квартире признал на основании показаний свидетелей. Но с позицией о недействительности из-за этого ипотечного договора не согласился, указав, что ни нотариус, ни банк не знали и не могли знать о том, что в квартире проживает незарегистрированный ребенок. Указание истца на то, что банк был поставлен в известность о наличии у него малолетнего ребенка путем указания соответствующих сведений в анкете, по мнению суда, не давало оснований говорить о том, что банк знал о месте проживания этого ребенка.

С такой позицией согласились и апелляционный суд, и ВССУ. Однако в связи с наличием и других позиций суда кассационной инстанции дело попало в Верховный Суд.

Последний в постановлении от 09.09.2015 г. по делу № 6-405цс15 поддержал истца.

По мнению ВСУ, тот факт, что родители нарушили требования закона и своевременно не зарегистрировали место проживания ребенка, не может быть основанием для игнорирования предписаний законодательства относительно защиты прав ребенка на жилье в случае, если будет установлено, что он фактически проживал в спорном помещении.

Таким образом, ВСУ указал, что в данной ситуации договор ипотеки был заключен с нарушением ст. 17 Закона "Об охране детства" и ч. 2 ст. 177 Семейного кодекса (то есть без получения согласия органов опеки и попечительства). Необходимость следовать указанным предписаниям законодательства возникает вследствие того, что потенциальная возможность отчуждения объекта ипотеки создает риск нарушения права ребенка на пользование жилым помещением. Таким образом, договор ипотеки должен быть признан недействительным вследствие нарушения сторонами ч. 6 ст. 203 Гражданского кодекса.

При этом ссылку ответчика на то, что при заключении договора был подписан документ, в котором заемщик и ипотекодатель подтверждали факт непроживания в квартире – предмете ипотеки малолетних/несовершеннолетних детей, ВСУ оставил без внимания.

Однако ВСУ обратил внимание и на еще один момент. В рассматриваемом случае второй из супругов – ипотекодатель участвовал в деле как третья сторона, не заявляющая самостоятельных требований. В то же время Верховный Суд посчитал, что признание договора недействительным может привести к нарушению его прав. Следовательно, это лицо должно иметь другой процессуальный статус. Именно эта погрешность и стала причиной направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

  

ВЫВОД

В общем, из позиции ВСУ можно сделать следующий практический вывод: при заключении сделки, предусматривающей отчуждение жилой недвижимости (купля-продажа, дарение, договор пожизненного содержания) либо потенциальную возможность такого отчуждения (ипотека, завещание, наследственный договор), в интересах выгодоприобретателя установить не только факт отсутствия регистрации в данном жилье несовершеннолетних детей, на и то, что они реально в нем не проживают. Иначе вполне вероятна ситуация, когда договор будет признан недействительным на основании подтверждения факта проживания ребенка на уровне свидетельских показаний.

То есть от выгодоприобретателя в рамках подготовки к сделке требуется проведение проверки не только предоставленных документов, но и самого объекта. Желательно также опросить соседей или других лиц, которые потенциально могут обладать информацией о проживающих в квартире/доме лицах.

Автор: Артур Асанян


Яндекс.Метрика