Welcome visitor you can log in or create an account
A+ A A-

Как выделить свою часть дома, если на участке есть самовольные постройки?

Вопросы раздела имущества, находящегося в общей собственности нескольких лиц, всегда были и остаются проблемными. Особенно если это имущество недвижимое. Кроме отсутствия согласия сособственников, желающий выделить свою часть может столкнуться еще и с законодательными ограничениями. Например, с отсутствием технической возможности для такого выделения. Или, например, с тем, что незаконные действия других сособственников, совершенные относительно объекта общей собственности, могут помешать ему реализовать свое законное право.

Так, один из пользователей портала Право Украины оказался в подобной ситуации, которая заключалась в следующем. Один из сособственников дома и земли, находящихся в общей частичной собственности, хочет выделить свою часть в натуре. Фактически имущество уже поделено, помещения отдельные, забор стоит. Но на территории второго сособственника есть самовольные постройки.

Пользователь задал вопрос: как сособственнику, желающему выделить свою часть, сделать это правильно – путем раздела или выделения? Если фактически его часть меньше, может ли он просить денежную компенсацию?

Появились следующие мнения.

Позиция 1

Если есть только 2 сособственника, то выделение будет фактически являться разделом. Основное отличие в том, что при разделе общая собственность прекращается для всех сособственников, а при выделении – только для выделяющегося.

Позиция 2

В данной ситуации нужно просить о выделении части, поскольку суд разделить не сможет именно из-за наличия самовольных построек.

Позиция 3

Можно выдвигать исковые требования и о выделении, и о разделе. В случае раздела суд просто оставит без внимания самовольные постройки, а разделит только узаконенную недвижимость.

Мнение юристов проекта: Исходя из норм гражданского законодательства имущество, находящееся в общей частичной собственности, может быть фактически поделено путем:

– раздела в натуре между сособственниками по их взаимному согласию (ч. 1 ст. 367 ГК);

– выделения в натуре одним из сособственников своей части (ч. 1 ст. 364 ГК).

Проанализировав положения законодательства, а также судебную практику, можно прийти к выводу о том, что все три позиции, являются верными, в той или иной степени.

Чем отличаются выделение и раздел?

Практическая разница между вышеуказанными двумя способами, которыми можно поделить общее имущество, заключается в том, что при разделе право общей частичной собственности прекращается всегда, а при выделении – не всегда.

Так, при выделении части одним из сособственников право общей собственности для него прекращается. При этом для других сособственников, которые не желают выделять свои доли, право общей частичной собственности сохраняется (с перераспределением долей). Однако если сособственников было всего двое, то право общей собственности при выделении одним из них своей части автоматически прекращается и для второго (поскольку он остается единственным сособственником, то есть фактически единственным собственником).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации выделение равно разделу (выделение одним из сособственников дома своей части будет иметь те же правовые последствия, что и раздел).

Возможны ли раздел и выделение при наличии самовольных построек?

Согласно п. 2.3 Инструкции по проведению раздела, выделения и расчета долей объектов недвижимого имущества не подлежат разделу объекты недвижимого имущества, в состав которых входят самовольно построенные (реконструированные, перепланированные) объекты недвижимого имущества. Вопрос относительно их раздела может рассматриваться только после признания права собственности на них в соответствии с законом.

Что же касается выделения, то согласно п. 3.11 указанной Инструкции при наличии самовольно построенных (реконструированных, перепланированных) объектов недвижимого имущества документы относительно выделения готовятся только после признания права собственности на них в соответствии с законом. Самовольно построенные объекты недвижимого имущества в расчет не включаются (имеется в виду расчет размера частей в общей собственности).

Исходя из данных норм можно утверждать следующее.

Поскольку дом, несмотря на то что фактически он поделен на два отдельных помещения, является одним объектом недвижимого имущества, то самовольные постройки одного из сособственников входят в состав всего этого объекта недвижимости, а не только той части, которой такой сособственник фактически пользуется. Именно поэтому раздел этого дома (объекта недвижимого имущества, в состав которого входят самовольно построенные объекты недвижимого имущества) невозможен.

Выделению же части, к которой такие самовольно построенные объекты после выделения отношения иметь не будут, ничего не препятствует (пункт 3.11 Инструкции указывает на невозможность выделения именно самовольно построенных объектов недвижимости).

Согласно ч. 4 ст. 357 ГК сособственник жилого дома может в установленном законом порядке за свой счет сделать достройку или пристройку без согласия других сособственников, если это не нарушает их прав. Такая достройка (пристройка) является собственностью сособственника, который ее сделал, и не изменяет размер долей сособственников в праве общей частичной собственности.

Таким образом, при выделении (при составлении экспертно-технического вывода о возможности раздела имущества) такая достройка или пристройка (независимо от того, соблюдался ли при ее постройке установленный законом порядок) просто не будет включаться в расчет размера части выделяющегося сособственника.

Позиция судебных органов

Однако все вышеуказанное – теория. На практике же судебные органы подходят к использованию понятий "выделение" и "раздел" менее формально. Можно найти множество судебных решений всех инстанций о выделении части, притом что исковые требования выдвигались о разделе имущества, или вообще о прекращении права общей частичной собственности.

Что касается наличия самовольных построек, то правовая позиция ВСУ, изложенная в постановлении от 04.12.2013 по делу № 6-130цс13, заключается в следующем.

В результате самовольного строительства (в том числе и реконструкции, капитального ремонта, перепланирования, перестройки, надстройки, проводимых без соблюдения требований законодательства) объект недвижимости утрачивает тождественность с тем, на который собственником получено право собственности. Поэтому объекты недвижимого имущества, в состав которых входят самовольно построенные (реконструированные, перепланированные) объекты, не являются объектами права собственности (ч. 2 ст. 376 ГК), а потому не могут быть предметом раздела (выделения) согласно с нормами ст. ст. 364, 367 ГК.

Однако в судебной практике можно встретить и несколько иной подход.

Так, суды отказывают в разделе (выделении) в том случае, если делить хотят сам самовольно построенный или перестроенный объект (постановление ВСУ от 04.12.2013 по делу № 6-130цс13).

Если же делятся законные объекты, то наличие на земельном участке самовольных построек не препятствует разделу узаконенных (определение ВССУ от 10.04.2014 по делу № 6-975св14). В данном случае суд, защищая законные права и интересы одного из сособственников, который хочет выделить в натуре свои узаконенные объекты, просто не берет в расчет наличие самовольно построенных другим сособственником объектов.

Что касается компенсации. Согласно п. 7 постановления Пленума ВСУ № 7 от 04.10.91 в спорах о разделе дома в натуре участникам общей частичной собственности может быть выделена отдельная часть дома, которая соответствует размеру их частей в праве собственности.

Если выделение технически возможно, но с отклонением от размера частей каждого сособственника, суд с учетом конкретных обстоятельств может произвести его с изменением идеальных частей и присуждением денежной компенсации участнику общей собственности, часть которого уменьшилась.

  

ВЫВОД: 

Таким образом, исходя из вышеизложенного можно сделать следующий вывод. Практика решения подобных вопросов в судебном порядке складывается так, что важна не столько конкретная формулировка исковых требований, сколько грамотное обоснование необходимости раздела (выделения) в определенном порядке и наличие технической возможности для этого.

Однако в ситуации, описанной пользователем, более грамотным с точки зрения норм законодательства будет заявить исковые требования о выделении в натуре определенной части дома (именно той, которой он фактически пользуется) на основании вывода о технической возможности (и целесообразности) деления дома именно в таком порядке.

 

Автор: Мамут Сатик

Введите свой вопрос, и получите бесплатно квалифицированную консультацию юриста:



Яндекс.Метрика