Welcome visitor you can log in or create an account
A+ A A-

Взыскание по ипотечному кредиту: как взыскивается задолженность по ипотечному кредиту

Когда готовилась статья, Верховная Рада приняла популистский Закон "О реструктуризации валютных кредитов". Депутаты сделали вид, что под натиском "кредитного майдана" они забыли об обязательствах, принятых на себя правительством Украины перед МВФ, не допускать принудительной конвертации валютных кредитов. Теперь поистине "антинародное" вето Президента Украины снимает с народных депутатов ответственность за невыполнение щедро раздаваемых (потому что не из собственного кармана) предвыборных обещаний и позволит им и дальше абсолютно безнаказанно обещать невыполнимое с удвоенным энтузиазмом.

Политика политикой, но уже больше года действует Закон Украины "О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного как обеспечение кредитов в иностранной валюте". Пунктом 2 указанного Закона Кабинету Министров Украины и НБУ предписано в течение 2-х недель подготовить и подать на рассмотрение Верховной Рады Украины проект закона, предусматривающий принудительную реструктуризацию ипотечных кредитов, номинированных в иностранной валюте. Хождение по мукам законопроекта и его вариаций затянулось на год. И вот результат: самый лояльный по отношению к должникам и несбалансированно жесткий по отношению к кредиторам законопроект со второй попытки протянут через сессионный зал в третьем чтении. Все бы ничего, ведь Президент Украины обещал МФВ ветировать подобные откровенно популистские решения парламента! Но мораторий, ограничивающий кредиторов в реализации прав ипотекодержателя на удовлетворение требований к должнику за счет ипотечного имущества, будет действовать до принятия Закона о реструктуризации валютных кредитов либо до отмены моратория Верховной Радой. Как мы понимаем, в нынешнем составе Верховная Рада будет долго собираться с мыслями по поводу принятия столь не популярного решения. 

 

Как в условиях этой популистской вакханалии чувствуют себя ипотекодержатели?

Не секрет, что валютные кредиты являются основой проблемных активов любого банка. За год судебная практика достаточно оперативно, по украинским меркам, нашла ответ на интересующий всех вопрос: как быть с исками банков об обращении взыскания на предмет ипотеки в условиях моратория, как быть исполнителям, исполняющим подобные судебные решения? Верховный Суд Украины, с подачи нижестоящих судов, нашел и закрепил формулу работы Закона "О моратории", в котором ничего не сказано о том, как его исполнять на стадии рассмотрения иска ипотекодержателя к ипотекодателю об обращении взыскания на квартиру, являющуюся предметом ипотеки и подпадающую под действие моратория. По мнению Верховного Суда Украины, Закон "О моратории" не может быть основанием для отказа в удовлетворении требований ипотекодержателя к ипотекодателю – собственнику ипотечной квартиры, подпадающей под действие моратория. В то же время исполнение решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки в силу моратория будет приостановлено. При этом Верховный Суд Украины высказал следующие аргументы в пользу подобного подхода. Понятие "мораторий" в гражданском законодательстве определяется как отсрочка исполнения обязательства (п. 2 ч. 1 статьи 263 ГК Украины), что в полной мере соответствует лексическому значению этого слова, раскрываемому в толковых словарях. Таким образом, мораторий является отсрочкой исполнения обязательства, а не освобождением от его исполнения. Следовательно, мораторий на обращение взыскания на имущество, предоставленное в обеспечение по валютным кредитам, установленный Законом "О моратории", не лишает кредиторов права обратить взыскание на предмет ипотеки, а лишь временно запрещает принудительное взыскание (отчуждение без согласия собственника) указанного имущества. В свою очередь, решения судов об обращении взыскания на предмет ипотеки, постановленные судами до и после принятия Закона "О моратории", остаются в силе, а их исполнение приостанавливается до усовершенствования механизма, предусмотренного ст. 3 Закона "О моратории" (см. постановления ВСУ № 6-333цс15 от 10.06.2015, № 6-57цс15 от 27.05.2015).

 

Мораторий на обращение взыскания на имущество, предоставленное в обеспечение по валютным кредитам, установленный Законом "О моратории", не лишает кредиторов права обратить взыскание на предмет ипотеки, а лишь временно запрещает принудительное взыскание (отчуждение без согласия собственника) указанного имущества.

Но Верховный Суд Украины не всегда делает жизнь ипотекодержателей предсказуемой. Примером тому служит противоречивая практика, связанная с возможностью реализации прав ипотекодержателя на удовлетворение своих требований за счет ипотеки в случае, когда в период действия решения суда о признании договора ипотеки недействительным, в последующем отмененного в установленном законом порядке, объект недвижимости – предмет ипотеки был отчужден в пользу третьего лица. Неоднозначность обусловлена принятием Верховным Судом Украины в короткий промежуток времени нескольких решений с разными выводами о порядке применения статьи 23 Закона Украины "Об ипотеке" к спорным правоотношениям. Так, в постановлении Верховного Суда Украины по гражданскому делу № 6-201цс14 от 24.12.2014 года высший судебный орган, отменяя решения судов первой, апелляционной и кассационной инстанций по иску банка об обращении взыскания на предмет ипотеки, указал на незаконность решений нижестоящих судов, которые иск банка ипотекодержателя удовлетворили. При этом в мотивировке постановления судебная коллегия привела следующие доводы. Статья 23 Закона Украины "Об ипотеке" предусматривает, что ипотека сохраняется (является действительной) в случае перехода права собственности на предмет ипотеки от ипотекодателя к третьему лицу, даже в том случае, когда до его ведома не доведена информация об обременении такого имущества ипотекой. Лицо, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки, приобретает статус ипотекодателя и реализует все его права и обязанности согласно договору ипотеки. В то же время, если договор купли-продажи квартиры был заключен в период, когда действовало вступившее в силу решение о признании договора ипотеки недействительным и отмене обременений, статья 23 Закона не применяется, потому что право собственности к покупателю такой квартиры перешло в момент, когда такая квартира не была предметом ипотеки. При этом факт отмены в дальнейшем судебного решения о признании договора ипотеки недействительным, по мнению судебной коллегии, выводы о не применении статьи 23 Закона Украины "Об ипотеке" к спорным правоотношениям не изменил.

Видимо, нежелание утратить статус интеллектуального центра судебной системы привело к тому, что несколько позднее Верховный Суд Украины принял абсолютно противоположное по своему содержанию и, к счастью, вполне обоснованное постановление по делу № 6-449цс15 от 10.06.2015 года, касающееся вновь порядка применения статьи 23 Закона Украины "Об ипотеке" в делах об обращении взыскания на предмет ипотеки, заявленный к лицу, к которому право собственности на предмет ипотеки перешло в период, когда действовало вступившее в силу решение о признании недействительным договора ипотеки и отмене обременений, в последующем отмененное. Из вышеуказанного судебного решения мы узнали, что:

- в силу ч. 5 статьи 3 Закона Украины "Об ипотеке" ипотека является акцессорным (производным) от основного обязательства и сохраняет действительность до прекращения основного обязательства (либо до прекращения срока действия договора ипотеки);

- в соответствии со статьей 4 Закона Украины "Об ипотеке" обременение имущества ипотекой подлежит государственной регистрации;

- пунктами 74, 75 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений (утвержденного постановлением КМУ от 17.10.2013 № 868) предусмотрено, что решение суда в отношении обременения прав на недвижимое имущество, вступившее в законную силу, является документом, подтверждающим возникновение, переход, прекращение обременения вещных прав на недвижимое имущество; 

- судебный акт, отмененный в установленном законом порядке, не влечет никаких правовых последствий с момента его постановления;

- действие ипотеки возобновляется с момента совершения первичной записи об обременении в государственном реестре ипотек, в случае отмены незаконного судебного решения, на основании которого указанная запись была исключена, так как основание для исключения такой записи отпало;

- вынесение судом решения о признании недействительным договора ипотеки, в случае его последующей отмены, не опровергает презумпцию правомерности сделки, установленную статьей 204 ГК Украины.

Вышеуказанные аргументы в их совокупности привели коллегию судей к выводу о том, что ипотека, как и обременение на недвижимое имущество, сохранялась в том числе в момент совершения сделки в отношении квартиры в период, когда действовало решение о признании недействительным договора ипотеки, в последствии отмененное. Как следствие, в силу статьи 23 Закона Украины "Об ипотеке" к приобретателю недвижимого имущества перешли права и обязанности ипотекодателя по договору ипотеки, заключенному предыдущим собственником квартиры, а значит банк, как ипотекодержатель, вправе удовлетворить свои права требования за счет ипотечного имущества.

 

Не подлежат выселению без предоставления иного постоянного жилья ипотекодатели и члены их семей, к которым права ипотекодателя перешли в силу статьи 23 Закона Украины "Об ипотеке", например, наследники умершего заемщика.

Непосредственно связанным с реализацией прав ипотекодержателя, особенно в отношении жилья, в котором прописаны несовершеннолетние дети (что в силу существующего порядка исполнения судебных решений является непреодолимым препятствием для реализации квартиры на прилюдных торгах), является такое правомочие, как выселение. Логику законодателя относительно действующего порядка выселения граждан из квартиры, являющейся предметом ипотеки, в случае обращения на нее взыскания, разъяснил нам Верховный Суд Украины в своем постановлении по делу № 6-39цс15 от 18.03.2015 года. Правовая позиция состоит в комплексном применении норм статьи 40 Закона Украины "Об ипотеке" и статьи 109 Жилищного кодекса Украины. Напомним, что законодатель изложил статью 109 Жилищного кодекса Украины в новой редакции в соответствии с Законом  от 22.09.2011 р. № 3795-VI. В силу изменений, на которые ранее никто не обращал внимания, при выселении из жилого помещения, являющегося предметом ипотеки, в связи с обращением на него взыскания, иное постоянное жилье предоставляется только в том случае, когда ипотечное жилье было приобретено не за счет кредита, обеспеченного ипотекой данного жилья. Таким образом, незаконным будет выселение без предоставления иного постоянного жилья из квартир, принадлежащих имущественным поручителям, в случае если данные квартиры не приобретались за счет кредита, в обеспечение которого данное жилье передано в ипотеку.  

Из правовой позиции Верховного Суда Украины относительно применения статей 40 Закона Украины "Об ипотеке" и статьи 109 Жилищного кодекса Украины можно сделать вывод о том, что не подлежат выселению без предоставления иного постоянного жилья ипотекодатели и члены их семей, к которым права ипотекодателя перешли в силу статьи 23 Закона Украины "Об ипотеке", например, наследники умершего заемщика. 

Примеры, изложенные выше, свидетельствуют о том, что тенденция "кредитного популизма" крепчает и набирает обороты. Судебной и законодательной власти, безусловно, нет никакого дела до того, что мораторий и невозможность реализовать права ипотекодержателя в полной мере, а самое главное, изменение ипотечных правил в середине "игры" не просто не способствуют восстановлению баланса интересов, а резко отрицательно влияют на платежную дисциплину и мотивированность должников обслуживать свою задолженность по кредитам. При этом дружные сетования относительно непосильно высоких процентных ставок по потребительских кредитам не выдерживают никакой критики, исходя из постоянно растущих, явно неуправляемых рисков, связанных с предоставлением таких кредитов в текущих реалиях. Неотвратимость негативных последствий неисполнения обязательства является безусловной предпосылкой к встречному движению и к компромиссу между всеми заинтересованными участниками правоотношений, ведь предсказуемость и сбалансированность – главная задача правового регулирования и правосудия.

 

Автор: Артур Асанян

Введите свой вопрос, и получите бесплатно квалифицированную консультацию юриста:



Яндекс.Метрика