Welcome visitor you can log in or create an account
A+ A A-

Остается ли членом ЖСК лицо, утратившее статус собственника квартиры в кооперативном доме

В советское время участие в жилищно-строительных кооперативах было одной из форм решения жилищного вопроса. Ключевым отличием такого жилья было то, что с точки зрения законодательства дом (и квартиры в нем) принадлежали не государству, а самому кооперативу.

Именно в таком виде ЖСК и перешли независимой Украине, однако уже в 1991 году Закон «О собственности» несколько запутал ситуацию, установив императивную норму о том, что член ЖСК, который полностью внес свой паевой взнос, приобретает право собственности на квартиру. В результате создалась ситуация, когда каждая квартира находится в частной собственности конкретного лица – члена ЖСК, а дом в целом – юрлица-ЖСК.

Эта двойственность, по мере того как владельцы отдельных квартир реализовывали свое право отчуждать свое имущество, привела к целому ряду проблем.

С одной из них столкнулась посетительница портала Право Украины, являющаяся председателем ЖСК. Один из членов кооператива около года назад подарил квартиру в кооперативном доме своему родственнику. Новый собственник в квартире не зарегистрирован, вступать в члены ЖСК не намерен. В то же время предыдущий собственник продолжает проживать в квартире и настаивает на том, что он по-прежнему является членом кооператива (как пояснил пользователь – с целью сохранить право голоса на собрании «от квартиры»).

В связи с этим у автора темы возник вопрос о том, сохраняет ли статус члена кооператива лицо, которое более не является собственником квартиры в доме, и если сохраняет, то есть ли возможность принудительно лишить его такого статуса путем принятия соответствующего решения на общем собрании кооператива? Необходимость такого шага обосновывается тем, что данное лицо злоупотребляет своими правами и мешает деятельности кооператива, в частности, препятствует проведению инвентаризации квартир, которая входит в обязанности председателя ЖСК согласно уставу и необходима для расчета квартплаты.

Осложняется ситуация тем, что ЖСК создан около 40 лет назад и на данный момент в нем действует устав в редакции 1997 года, имеющий множество юридических дефектов.

Позиция 1. Член ЖСК, подаривший квартиру (утративший право собственности), автоматически утрачивает и статус члена кооператива. Принимать какие-либо решения органом управления кооператива для этого нет необходимости. При этом новый собственник квартиры, независимо от того, вступил ли он в кооператив, будет обязан подчиняться решениям общего собрания.

Позиция 2. Собственник квартиры в кооперативном доме автоматически приобретает право участвовать в общих собраниях членов ЖСК по вопросам, затрагивающим его интересы. При этом представлять его на собрании может кто угодно – в данной ситуации - это вполне может быть старый собственник квартиры. Именно такую позицию удалось отстоять одному из пользователей портала в суде в рамках конфликта между старым руководством ЖСК и новыми владельцами квартир в кооперативном доме. Поэтому вопрос об исключении члена ЖСК лишен практического смысла.

Кроме того, возникает сомнение в необходимости существования ЖСК, если все квартиры уже перешли в частную собственность членов кооператива, и стоит серьезно задуматься о преобразовании в ОСМД.

Позиция 3. Необходимо тщательно придерживаться устава в части предписанной процедуры выхода/исключения из кооператива. Если в уставе этот вопрос не урегулирован, правильнее всего сначала внести изменения и привести данный документ в соответствие с требованиями законодательства, в частности Закона «О кооперации». Последнее стоит сделать в любом случае.

Безусловно, смысл в исключении членов кооператива, утративших право собственности на квартиры в доме, есть. Ведь в рамках ЖСК именно они, а не собственники квартир, имеют право принимать какие-либо решения по управлению домом. Приведенный в предыдущей позиции опыт не опровергает данного утверждения, поскольку в том случае предварительно были внесены соответствующие изменения в устав и суд подтвердил законность именно этого.

Вместе с тем все собственники квартир, независимо от того, являются ли они членами кооператива, имеют право обжаловать любые решения общего собрания и других органов кооператива, затрагивающие их права и законные интересы.

Мнение юристов проекта: Наиболее взвешенной является позиция 3. Ключевым документом, регулирующим деятельность кооператива, является устав. Это прямо закреплено ч. 5 ст. 137 Жилищного кодекса. Согласно ст. 8 Закона «О кооперации» в уставе, кроме прочего, должны быть урегулированы условия и порядок выхода и исключения членов кооператива.

Однако в данной ситуации речь идет об уставе в редакции 1997 года. Поэтому, скорее всего, он создан на основе Примерного устава жилищно-строительного кооператива. Следует обратить внимание на п. 50 этого документа, который устанавливает основания для исключения членов кооператива.

Нетрудно отметить, что такого основания, как «отчуждение квартиры в доме ЖСК», среди них нет. Следовательно, вряд ли такая норма имеется в уставе конкретного кооператива.

Впрочем, аналогичных норм (об утрате членства в кооперативе лицом, утратившим право собственности на квартиру) не предусматривает и более позднее законодательство.

Хотя включение ее в устав выглядит вполне логично, учитывая, что целью деятельности ЖСК, как правило, является строительство и дальнейшее обслуживание жилого дома, то есть выполнение функций, в которых заинтересованы лишь жильцы (владельцы нежилых помещений).

Еще один важный момент – нигде в законодательстве нет нормы, обязывающей всех собственников квартир становиться членами ЖСК.

Отдельно стоит остановиться на моментах возникновения права собственности на квартиры в кооперативном доме. Изначально все квартиры принадлежат ЖСК (это закреплено, в частности, в ч. 1 ст. 384 Гражданского кодекса) и лишь потом могут перейти в руки других владельцев. Исходя из норм ст. 384 Гражданского кодекса и ст. 19 1 Закона «О кооперации», лицо, не являющееся членом ЖСК, не может получить в собственность квартиру, находящуюся в собственности кооператива. Условием получения права собственности указанные нормы считают выкуп квартиры членом ЖСК.

Отметим, что под выкупом на практике зачастую понимается полная оплата членом ЖСК своего паевого взноса (по аналогии с нормой ст. 15 Закона «О собственности»). Такая точка зрения, в частности, отражена в определении ВСУ от 02.04.2008. Второй часто используемый путь – взаимозачет, при котором кооператив возвращает члену его пай, а член ЖСК, в свою очередь, за счет данного пая выкупает квартиру.

В дальнейшем статус «собственник квартиры в кооперативном доме» и статус «член ЖСК» между собой не связываются, если иное не предусмотрено уставом конкретного кооператива.

Поэтому в описанной на портале ситуации председателю кооператива стоит начать с того, чтобы внимательно изучить имеющийся устав на предмет процедуры и оснований исключения членов ЖСК. Возможно, среди данных норм найдется та, которая может быть применена в данной ситуации (к примеру, систематическая неуплата взносов на содержание дома).

Если таких норм нет, следует инициировать принятие новой редакции устава, в большей мере учитывающего реалии сегодняшнего дня, предусмотрев правила поведения кооператива в случае отчуждения квартиры его членом. Логичным будет исключение такого лица из кооператива по решению общего собрания и установление упрощенного порядка приема в члены кооператива нового собственника квартиры.

 

ВЫВОД:

Законодательство не предусматривает обязательной утраты статуса члена ЖСК лицом, продавшим (подарившим, иным образом передавшим другому лицу) принадлежащую ему на праве собственности квартиру в кооперативном доме. Однако не устанавливается и запрет на включение таких норм в устав кооператива. 

 

Автор: Дмитрий Коробочкин

Введите свой вопрос, и получите бесплатно квалифицированную консультацию юриста:



Яндекс.Метрика