Welcome visitor you can log in or create an account
A+ A A-

Нюансы управления многоквартирным домом по-новому

В связи с вступлением в силу 01.07.2015 Закона Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" от 14 мая 2015 г. № 417-VIII возникает много вопросов, связанных с управлением многоквартирными домами и особенностями осуществления права собственности.

После принятия указанного Закона приходится слышать много критических отзывов в его сторону, а поскольку зарубежный опыт говорит о том, что основные вопросы еще впереди и законодательство, и практика только подходят к основополагающим проблемам, связанным с распределением рисков и управлением в многоквартирных домах, очевидно, что критики в дальнейшем станет больше. 

Наверняка найдутся те, кто скажет: "Зачем было все это затевать?", "Жили как-то без этого Закона, прожили бы и дальше".

Авторы настоящей статьи ставят своей целью развеять сомнения в крайней необходимости урегулирования вопроса многоквартирной собственности, ибо иного разумного пути нет.

Конечно, нам сложно не согласиться с замечаниями, что указанный Закон не совершенен. Более того, нами в проект этого Закона предлагались существенные изменения еще при его разработке в Минрегионстрое. 

Институт особой собственности, которая не имеет специального наименования в отечественной доктрине и законодательстве и возникает при разделении здания на несколько помещений, принадлежащих разным  лицам,  известен повсеместно. 

Специальные законы изданы в Бельгии (1924 г.), Заире (1949 г.), Румынии (1927 г.), Бразилии (1928 г.), Греции (1929 г.), Польше (1934 г.), Италии (1934 г.  и далее в ГК 1942 г.), Болгарии (1935 г.), Чили (1937 г.), Эквадоре (1959 г.), Франции (1938 г.,  новый 1965 г.), Испании (1939 г., новый 1960 г.), Уругвае (1946 г.), Перу (1959 г.),  Австрии (1948 г. – 1975 г.  – 2002 г.), Германии (1951 г.),  Аргентине (1948 г.),  Боливии (1949 г.), Колумбии (1948 г.), Нидерландах  (1951 г.),  Израиле (1952 г.),  Португалии (1955 г.),  Венесуэле  (1959 г.),  Гватемале  (1959 г.), Швейцарии (1963 г.), ЮАР (1972 г.) и др.

Используя разную юридическую технику, законодатель закрепляет, в  сущности,  одно и  то же – долевые права участника на здание в целом и особое право (или правомочие) на исключительное использование определенного пространства в здании.

Хочется остановиться на правовом регулировании поэтажной собственности во Франции.

Начиная со Средневековья, в некоторых французских городах устанавливается право собственности на этажи дома. Поэтому при кодификации законодатель допустил горизонтальное деление домов, предусмотрев такую возможность в ст. 664 Гражданского кодекса Франции (далее – ФГК).

С принятием специального закона 28.06.1938, который содержал более детальное и во многом диспозитивное регулирование и установил "наслоение  исключительных прав собственности и общую собственность на  неделимые  части дома", ст. 664 ФГК  утратила  силу. В дальнейшем  на  смену  этому  закону  пришел новый – от 10.07.1965, содержащий большее число императивных положений и сохранивший общую концепцию. Он  действует  до  сих  пор  и регулирует отношения как "жилой", так и "нежилой" собственности на части строения. При этом отмечается, что потребность  в  специальном регулировании связана с тем, что правил  об  обычной  общей собственности  недостаточно  для  организации сособственности на необходимые всем части здания.  Ведь первая может быть недолговечна (возможен раздел), а вторая, напротив, устанавливается на такое же время, что и собственность индивидуальная.

Согласно действующему  закону обособленные части строения (parties privatives) являются самостоятельными  объектами  права индивидуальной (исключительной) собственности. В то же  время собственник  имеет долю в праве общей собственности на общие части этого строения (parties communes).

Получается, что такой собственник обладает своеобразным нераздельным комплексом (le lot): обособленной частью строения и долей в праве на общие части.

Определение этого комплекса осуществляется посредством специального акта (etat descriptif  de division), которому придается публичный характер. Причем таким актом не признается договорная природа, поскольку он осуществляется лишь для потребности оглашения права на недвижимость. В случае публичного оглашения лицо вправе распоряжаться указанным комплексом так же, как и в случае обычной индивидуальной собственности на недвижимость.

Известно, что Гражданский кодекс Украины (далее – ГК) вслед за советским законодательством признает жилое помещение самостоятельным объектом гражданских прав и применительно к жилым домам устанавливает сходную с западноевропейской поэтажную, или жилищную, собственность: собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом  доме принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество дома (ч. 2 ст. 382 ГК). 

Принятый Закон вводит новый термин в украинское законодательство – управитель многоквартирного дома, которым является  физическое лицо – предприниматель или юридическое лицо – субъект предпринимательской деятельности, по договору с совладельцами обеспечивающий надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд.

Введения управителя было обусловлено нежеланием собственников квартир создавать ОСМД. 

 

По практике необходимо отметить, что для эффективной работы ОСМД необходим эффективный управленец, который не всегда находится среди собственников квартир. Также людей пугают широко известные истории, когда ОСМД действовало недобросовестно.

Закон предоставляет следующие возможные варианты управления общим имуществом в многоквартирном доме:

– путем создания ОСМД;

– через собрание совладельцев многоквартирных домов, которые не формируют юридического лица (например, для домов с небольшим количеством квартир);

– через назначение управляющего (физического лица – предпринимателя или юридического лица), который наделяется определенными соответствующим договором функциями.

Домам, которые на протяжении года не смогут определиться с формой правления по своему усмотрению, управляющего назначат местные власти.

Вариант принудительной передачи полномочий на обслуживание домов путем решения местных органов носит очень спорный характер с одной стороны и с другой стороны заставляет людей принять решения о форме управления многоквартирным домом.

В юридических кругах значительные дискуссии вызвал прописанный в законе принцип принятия решений, который ломает устоявшуюся схему "один человек – один голос". Зато устанавливается система голосования "метрами", наделяющая собственников жилья количеством голосов, пропорциональным общей площади квартир и нежилых помещений, которыми собственник владеет. Исключением считается ситуация, если "в одних руках" находится более 50 % площади жилых и нежилых помещений – тогда голосование проводится по старому принципу.

 

Мы считаем, что принятая норма является справедливой и обоснованной, поскольку собственниками одной квартиры могут быть десятки человек, и каждый из них имел до этого равное количество голосов, что несправедливо.

Закон имеет много позитивных и прогрессивных норм, среди них:

– кредитор совладельца не имеет права требовать выделения доли из общего имущества многоквартирного дома в натуре для обращения взыскания на нее (ч. 3 ст. 5 Закона);

– совладелец имеет право свободного доступа к технической документации на многоквартирный дом (ч. 4 ст. 5 Закона);

– заказчик строительства или предыдущий владелец дома обязан передать один экземпляр технической документации на дом уполномоченному совладельцами в предусмотренном Законом порядке (ч. 5 ст. 5 Закона);

– в случае изменения формы управления многоквартирным домом лицо, осуществлявшее управление, должно передать имеющуюся у него техническую и иную предусмотренную законодательством документацию на дом лицу, определенному совладельцами такого дома (ч. 6 ст. 5 Закона);

– совладельцы имеют право: получать информацию о техническом состоянии общего имущества многоквартирного дома, условиях его содержания и эксплуатации, расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома и поступлениях, полученных от его использования; безвозмездно получать информацию о субъектах права собственности на все квартиры и нежилые помещения в многоквартирном доме и площади таких квартир и помещений в порядке и пределах, определенных законом, и прочее (ст. 6 Закона).

По большому счету, принятие Закона означает снятие с государства ответственности за состояние жилищно-коммунальной сферы, а заодно и всех обязательств. Так, проведение капитальных и текущих ремонтов в многоквартирных домах – теперь дело самих жильцов, притом что техническое состояние многих домов в Украине нуждается в серьезной работе по реконструкции, не говоря уже об аварийных домах советских времен. Без общегосударственной программы серьезная модернизация дома невозможна, тем более в масштабах всей страны.

Судьбу каждого отдельного дома по новому Закону теперь фактически будут решать его собственники!

  

ВЫВОД

Автор считает принятый Закон очень прогрессивным, но компромиссным, поскольку остается механизм назначения управителя местными органами власти, что не характерно для европейского права, а характерно для существующего до этого законодательства Украины.

Я согласен с тем, что компромисс – это всегда поле для конфликта, а поэтому спорных моментов в применении этого Закона будет очень много.

 

Автор: Жанна Васильковская

Введите свой вопрос, и получите бесплатно квалифицированную консультацию юриста:



Яндекс.Метрика