В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

Аренда «минус ответственность» для собственника квартирыПринимая решение передать квартиру в наем, ее собственник стремится к тому, чтобы оградить себя от различных негативных моментов, связанных, к примеру, с последствиями залива соседей по вине арендаторов. Можно ли прописать в тексте договора аренды положение об ответственности арендаторов, как это сделать наиболее эффективно и стоит ли делать вообще – на прошлой недели интересовало участников форума Pravo-Ukraine.

Позиция 1.

- Единственно возможный и оптимальный вариант – заключение договора аренды, где в отдельном разделе детальным образом расписывается ответственность арендаторов квартиры.

- Текст договора должен содержать запрет на передачу арендуемого имущества (квартиры) в субаренду. С другой стороны, согласно ст. 774 ГКУ передача нанимателем имущества в пользование (поднаем) другому лицу и так допускается лишь по согласию наймодателя, если иное не указано в договоре или законе.

- Немаловажная деталь: договор можно оформить так, что все риски, связанные с его выполнением, будут на стороне арендатора. Иными словами, за любую неисправность сантехники, ставшую причиной залива квартиры, ответственность будет нести именно арендатор, а не собственник квартиры. Такой вывод следует в том числе из положений ст. 526 ГКУ: «Обязательство должно выполняться надлежащим образом согласно условиям договора...». Перед этим, с целью фиксации состояния имущества, между сторонами подписывается Акт приема-передачи, который полезен тем, что в дальнейшем арендатор не сможет заявить в суде возражения, что ему было передано имущество ненадлежащего качества и в плохом состоянии, например неисправная сантехника.

Позиция 2.

- Вместо заключения договора аренды лучше оформить страховой полис, потому как арендатор может оказаться недобросовестным и после случившегося залива просто уехать в неизвестном направлении.

- Страхование гражданской ответственности перед третьими лицами за пожар и залив – услуга, которая в настоящее время предлагается многими страховыми компаниями. При наступлении страхового случая, т. е. залива, возмещать ущерб соседям будет страховая компания.

- Кстати, страховщик выплачивает возмещение лишь при доказательстве вины страхователя. Если таковой нет, пострадавшему рассчитывать не на что. Главное, чтобы причина залива или пожара была зафиксирована в справке соответствующих служб (пожарной, ЖЭКа).

Мнение юриста: Оба варианта являются приемлемыми и эффективными с точки зрения защиты интересов собственника квартиры, передаваемой в аренду. Однако и вариант со страховым полисом, и вариант с заключением «официального» договора аренды имеют свои минусы.

В первом случае – это долгое выяснение вины страхователя в связи с забюрократизированностью судов и минимальные шансы на выплату, если вина страхователя сложно доказуема. Во втором – необходимость обязательного нотариального удостоверения договора, как того требует ч. 2 ст. 811 ГКУ, а также возникающие обязательства по налогу на доходы физлиц.

Также необходимо обратить внимание, что суды довольно благосклонно относятся к тем арендодателям, сдавшим квартиры, чьи квартиросъемщики причинили ущерб соседям вследствие залива. Конечно, при условии, что договором предусматривается полная ответственность нанимателей. В качестве примера можно привести хотя бы решение Ялтинского городского суда от 18.06.2007, дело № 2-850/07. В частности, как отметил суд в своем решении, обязанность возместить вред, причиненный арендованным помещениям и соседним квартирам, согласно условиям договора возлагалась на нанимателей, поэтому, с учетом положений ст. 780 ГКУ, возместить имущественный вред, причиненный в результате залива, обязан наниматель, а не собственник.

ВЫВОД:

Страхование гражданской ответственности перед третьими лицами и заключение нотариально удостоверенного договора аренды, согласно которому все риски на случай залива (пожара) несет арендодатель, – в одинаковой мере эффективны для освобождения от ответственности собственника имущества.


Получите за 15 минут консультацию юриста!